Notas

La Agencia Social de Tierras y Vivienda logró unificar todas las áreas vinculadas al mejoramiento del hábitat y administra el Fideicomiso Público Municipal “Castelli es tu casa”.

Agosto 2023

Colaboración: María Aversa (LINTA-CIC)

La experiencia de Castelli emerge frente a la escasez de tierra urbana o urbanizable para la ejecución de viviendas de interés social y el acceso al financiamiento habitacional. Luego de varios años sin construcción de viviendas, la demanda habitacional creció. Pero para el municipio era difícil disponer de tierra, aún frente a la disponibilidad de fondos públicos para ejecutar viviendas. Parte de esta problematización surge ya a instancias del ciclo del Plan Federal de Viviendas que inicia en 2004, cuando se registraba un importante financiamiento pero a nivel local se carecía de tierras disponibles para concretar las obras.

Instrumentos para la generación de suelo urbanizado 

En este contexto, en 2011 se creó el Banco de Tierras Municipal declarando de utilidad pública y sujetas a expropiación cinco fracciones de tierra en área urbana. La primera consecuencia derivada de aplicar el instituto de la expropiación fue la apertura de los propietarios a negociar las condiciones de venta de los predios. En uno de los predios se firmó un convenio urbanístico: a cambio de la rezonificación y la ejecución de las obras de infraestructura realizadas por el municipio, el propietario transfirió el 70% de los lotes urbanizados al municipio. 

Otro punto relevante en continuidad con la política iniciada fue la creación en 2017 del Fideicomiso Público Municipal “Castelli es tu casa” y de la Agencia Social de Tierras y Vivienda. De este modo, el Municipio adquiere y dispone de las tierras recurriendo a diversos instrumentos de gestión de suelo y promueve el desarrollo urbano a través de la generación de lotes, espacios públicos y reserva de suelo urbano. 

El primer fideicomiso inmobiliario municipal del país 

El Fideicomiso Público Municipal se creó con el objeto de realizar una administración ágil y eficiente de los recursos involucrados en el proceso de urbanización. Este instrumento protege el patrimonio municipal durante el ciclo de urbanización, lo orienta a un destino específico -el acceso de las familias a un lote con servicios- y permite -vía la preventa de la unidades inmobiliarias- financiar las operaciones municipales generando garantía a los beneficiarios.    

El municipio actúa como fiduciante y transfiere la propiedad de los inmuebles sin urbanizar al fideicomiso, además de los recursos para ejecutar obras y normativas. El fiduciario -en este caso la Agencia- administra el patrimonio, gestiona y concreta la operación de urbanización. Posteriormente, se otorga a los beneficiarios los frutos derivados del proceso de transformación urbana, quienes adquieren la propiedad plena de los lotes urbanizados al finalizar el fideicomiso. El pago por adquirir los futuros lotes con servicios integra el fondo fiduciario potenciando el financiamiento urbano y una política habitacional sostenible. 

El horizonte de desarrollo municipal fue de 1000 lotes, y en una primera etapa se priorizó la urbanización de 300 lotes en función del stock de tierra disponible. Por tratarse de un esquema de urbanización al costo, el precio fijado por lote equivale a un valor de 1000 bolsas de cemento a pagar en 10 años con adjudicación al completar el 70% del cronograma de pago. 

La Agencia como promotor urbano municipal 

La Agencia es un organismo descentralizado que depende del Poder Ejecutivo municipal y que se encarga de organizar la demanda de suelo y vivienda en el municipio. Entre sus funciones se destacan: la atención de los demandantes de suelo y vivienda, la adquisición de la tierra y su urbanización, el cobro de las cuotas y el seguimiento de las operaciones del Fideicomiso.

Este organismo surgió con tres premisas: planificar la ciudad, urbanizar nuevos territorios y optimizar las políticas urbanas. Entre sus múltiples líneas de acción, se pueden mencionar: coordinar el proceso de planificación territorial, definir políticas de hábitat, gestionar programas habitacionales, promover la regulación y tramitar escrituras y titularización, centralizar la información digital en el Observatorio Urbano Local y promover el Plan de Ordenamiento Urbano-Ambiental.

De manera transversal la Agencia articula las áreas de gobierno destinadas a urbanismo, tierras, viviendas y obras públicas. La reestructuración orgánica que la Agencia indujo tendió nuevos vínculos entre las demandas sociales y el sector privado. Ello se produjo en cooperación con el resto de las áreas municipales como producción, trabajo, desarrollo social, hacienda, catastro, entre otras. 

Principales resultados 

Al año 2019 se habían generado 629 lotes (25% de los inmuebles de la ciudad); se habían adjudicado 285 lotes con servicios (ProCreAr, Procasa, Policía, Autoconstrucción); se habían construido 281 viviendas, de las cuales 266 se afectaron al Fideicomiso, distribuidas en tres predios. Los aportantes de la cuota al cabo de 5 años obtienen la ejecución de las obras y al alcanzar el 70% se sortean y toman posesión finalizado el pago con un plazo de 10 años. Para el municipio esto representó un ingreso de $49.500.000.

Fuentes consultadas: 

CIPDH (Centro Internacional para la Promoción de los Derechos Humanos). Acceso universal a suelo y vivienda para la población del Municipio de Castelli. Ciudades Inclusivas, Catálogo de Políticas Públicas. UNESCO.

Municipalidad de Castelli

Scatolini, L., Duarte, J., Hutton, T. (2019) Hábitat, un desafío de todos. La Plata, UNLP.