Notas

A partir de la adhesión a la ley provincial 14.449, el gobierno local dio el primer paso para la implementación de instrumentos de generación y gestión de suelo urbano.

Agosto 2023

Colaboración: María Aversa (LINTA-CIC)

La experiencia del municipio de Alberti muestra la respuesta local a la actualización de la legislación urbanística provincial mediante la sanción, entre 2015 y 2016, de un conjunto de normas dirigidas a la gestión de suelo urbano, con el objetivo de enfrentar el déficit habitacional, reducir el precio del suelo urbanizado y mejorar el financiamiento del desarrollo urbano a través de la gestión urbanística asociada.

Ajuste del marco urbanístico municipal

La ordenanza 2155/15 declaró la emergencia habitacional por cuatro años y facultó al municipio a tomar acciones en la materia con recursos propios destinados a la autogestión y la construcción de viviendas. En ese marco, la ordenanza 2165/16 promovió la adhesión genérica a las ley provincial 14.449.

Posteriormente, la ordenanza 2166/16 creó el Banco de Tierras dependiente del Poder Ejecutivo Municipal. El mismo cuenta con dos programas: i- el Programa Ingreso de tierras, cuyo propósito es incorporar inmuebles al patrimonio municipal para construcción de viviendas únicas, espacios verdes públicos y equipamientos de usos educativo, social y cultural; ii- el Programa Disposición de Bienes Inmuebles, cuyo propósito es definir la adjudicación de las tierras para construcción de viviendas sociales financiadas por el Estado, adjudicación a particulares mediante venta pública, y adjudicación a organizaciones de vecinos, cooperativas, entidades de bien público y/o entidades gremiales. 

Los convenios público-privados y los loteos municipales como herramienta de gestión 

La ordenanza 2166/16 autoriza al Poder Ejecutivo a celebrar convenios con particulares, tal como establece la ley provincial 14.449. En este marco, el gobierno local firmó distintos convenios urbanísticos con particulares para afectar sus terrenos al régimen de subdivisión y urbanización del Programa Lotes con Servicios. El municipio se comprometió a realizar las obras de provisión de servicios básicos, apertura de calles y alumbrado público, mientras que la inversión del tendido eléctrico quedó a cargo de los propietarios. 

A partir de la venta de lotes del Banco de Tierras, el municipio adquirió nueva tierra para promover la generación de lotes con servicios bajo la modalidad de loteo municipal. En el año 2023 el municipio creó 468 lotes de los cuales 350 son de oferta pública, convirtiendo al gobierno local en el principal generador de suelo urbanizado.

Contribución al desarrollo urbanístico sustentable 

Por su parte, la ordenanza 2168/16 legisla la Participación Municipal en la Valorización Inmobiliaria (PMVI) prescripta en la Ley provincial 14.449. A efectos de la institucionalización local de esta herramienta, en la ordenanza fiscal e impositiva definió la tasa por contribución al desarrollo urbanístico sustentable. En su artículo 153°, define los hechos imponibles, entre ellos el establecimiento o modificación de áreas o zonas, cambio en la zonificación y usos del suelo, autorización de mayor edificabilidad, autorización a la instalación de urbanizaciones cerradas y la ejecución de obras públicas. El artículo 154° define la vigencia y exigibilidad de la tasa y el artículo 155° define los sujetos obligados al pago.

El régimen de parcelamiento y edificación obligatoria

Como herramienta del derecho administrativo, el régimen de parcelamiento y/o edificación obligatoria es una potestad que tienen los gobiernos locales para promover la movilización del suelo ocioso. El mismo requiere la afectación específica de determinados macizos o parcelas que se encuentran subutilizados en área urbana dotada de infraestructuras y servicios.

Aunque a nivel local no se encuentra vigente, la ordenanza 2169/16 fue un antecedente relevante por haber sancionado a nivel municipal el instituto jurídico del parcelamiento y/o edificación obligatoria de los inmuebles urbanos baldíos o con edificación derruida o paralizada.

Este instrumento se encontraba legislado en el decreto-ley 8912 y fue actualizado en su contenido por la ley 14.449. En línea con la legislación provincial, la ordenanza establece la edificación obligatoria de los inmuebles urbanos baldíos, o con edificación derruida o paralizada existentes en la ciudad. Asimismo, declara el parcelamiento obligatorio de los inmuebles urbanos baldíos o con edificación derruida o paralizada, que posean una superficie igual o superior a los 1500 metros cuadrados. Por último, otorga tres años de plazo (a contar desde la sanción de la ordenanza) para que los titulares del dominio comiencen a edificar o parcelar los terrenos. Transcurrido el plazo, la norma prevé la aplicación de un gravamen progresivo sobre la tasa de alumbrado, barrido y limpieza y conservación de la vía pública. Luego de cinco años, en caso verificarse la ausencia de edificación o parcelamiento, se aplica la alícuota máxima, quedando el inmueble declarado de utilidad pública y sujeto a expropiación por parte del municipio.

Fuentes consultadas:

Municipalidad de Alberti

Scatolini, L., Duarte, J., Hutton, T. (2019) Hábitat, un desafío de todos. La Plata, UNLP. 

Subsecretaría de Hábitat de la Comunidad - Ministerio de Desarrollo de la Comunidad.