Notas

A través de la estrategia de generación de suelo urbano vía los consorcios público-privados que promueve la ley 14.449, el gobierno local generó 150 lotes en la ciudad cabecera y expande la iniciativa a la localidad de Tres Algarrobos   

Febrero 2024

Contribución: Francisco Vértiz (CONICET-UNLP) y Juan Pablo Del Río (LINTA-CIC/CONICET/UNLP)

Frente a la escasez de tierra asequible y la existencia de una demanda de un perfil de ingresos medios, el gobierno local se propuso intervenir activamente en la subdivisión de tierra para la generación de lotes urbanizados. Su rol como promotor urbano se basó en la gestión asociada entre el sector público y privado.

Antecedentes

En Carlos Tejedor, un municipio con cierta trayectoria en el desarrollo de políticas de vivienda social durante la primera década y media del siglo XXI articuladas con los niveles del Estado nacional y provincial, la ley 14.449 se presentó como una oportunidad para iniciar una política de generación de suelo urbano no explorada hasta entonces. 

María Celia Gianini, pionera por ser la primera intendenta mujer del municipio, y, a su vez, primera habitante de una localidad no cabecera del partido que accede al más alto cargo del ejecutivo, hace de la participación pública y comunicación de los actos de gobierno una marca distintiva de su gestión de gobierno. 

Ese sello impregnó el proceso de generación de suelo urbano en el marco de los consorcios urbanísticos que en la actualidad impulsa el municipio y que constituyen un tema central en la agenda pública local.     

A nivel local existían antecedentes de compra de terrenos para la construcción de vivienda social pero el municipio no tenía un rol activo en la generación de suelo y nunca se había involucrado de modo directo como promotor urbano municipal. 

Proyecto Barrio Sauco

La experiencia del consorcio Sauco surgió de una propuesta urbanística realizada por un desarrollador de la zona, la cual había sido elevada -sin éxito- a la gestión municipal previa. Frente a ello, la gestión que asumió en 2019 solicitó asesoramiento a la Subsecretaría de Hábitat de la Comunidad para implementar el Programa de Lotes con Servicios (artículo 17-25, ley 14.449). Tras analizar las potencialidades de este proceso alternativo de subdivisión de tierra y con el acompañamiento del estado provincial, el gobierno local decidió avanzar con la propuesta para suscribir un convenio vinculado a la urbanización de un inmueble adyacente a la trama urbana.   

El convenio se firmó en octubre de 2021 y fue aprobado por ordenanza del Concejo Deliberante el 9 de diciembre de 2021, un día antes de la renovación de autoridades legislativas municipales. Frente a las críticas de la oposición, con escasez de argumentos técnicos para oponerse a la iniciativa, la gestión municipal trabajó fuertemente la comunicación del tema en la agenda pública. De este modo, se logró legitimar el proyecto como un emprendimiento inmobiliario público-privado y desmontar las miradas peyorativas que circulaban sobre el proyecto.

Términos del acuerdo público-privado 

El acuerdo contraído y plasmado en el convenio estableció que el privado aporta la tierra, se hace cargo de la gestión administrativa del loteo (planos y proyectos) y de la forestación, mientras  que el municipio asume la realización del resto de las obras de infraestructura. Las obras, a realizarse en forma progresiva y en el plazo de 24 meses, incluyen: la apertura de calles y cordón cuneta, las obras de escurrimiento de aguas superficiales y desagües pluviales, el tendido de la red eléctrica de acuerdo al proyecto de la Cooperativa Eléctrica Carlos Tejedor y la provisión de agua potable en red. La red de gas no fue incorporada por un problema general de la zona, relacionado con las dificultades logísticas de la empresa Camuzzi, prestataria del servicio.     

El convenio establece que de los 150 lotes resultantes, el privado dispone de 84 y el municipio 66. En base a la ley 14.449, en concepto de Participación Municipal en la Valorización Inmobiliaria (artículo 46-54) y por el aporte directo en obras al consorcio urbanístico (artículo 55-56), el gobierno local absorbió el 44% de la superficie neta urbanizable.

En la actualidad el municipio enfrenta el desafío de conseguir financiamiento complementario para la realización de las obras, ya que el flujo de caja por la venta de los lotes no logra cubrir íntegramente la realización de las mismas en el plazo de 24 meses. No obstante el proyecto es considerado ampliamente exitoso por diversas razones.    

Mecanismo de articulación entre oferta y demanda

La operatoria generará 150 lotes destinados a vivienda única, familiar y de ocupación permanente y cuenta con tres bandas de precios de lotes según tamaño y ubicación.

Una particularidad que presenta la experiencia es que el Registro Único de Demanda Habitacional no sólo controla la venta que se realiza de los lotes municipales sino que también garantiza las condiciones de venta de los lotes privados. El promotor privado sólo puede vender sus lotes a las personas preseleccionadas por el municipio que cumplen con los requisitos establecidos. Además, la operatoria fijó que el 20% de los lotes debe ser comercializado a trabajadoras y trabajadores municipales. 

Aunque los terrenos se comercializan a un precio por debajo del mercado, los lotes no están dirigidos a los sectores de más bajos ingresos. Para este segmento el municipio avanzó en la compra directa de tierra para destinarla a programas de construcción de vivienda social del estado provincial o nacional. Desde el gobierno local se considera que la asignación de lotes a sectores de ingresos medios produce de manera indirecta un alivio en la demanda de vivienda que impacta en el Registro Único de Demanda Habitacional.    

Además de absorber el 44% de la superficie urbanizable, el municipio promovió una distribución no segregada de los lotes bajo propiedad del privado y del municipio que favorece la integración del barrio.    

Precios, mecanismo de pago y venta

Los lotes municipales y privados se ofertaron al mismo precio. La lista de precios fue incluida en la ordenanza fiscal. Según ubicación y tamaño, los terrenos se vendían a $1.200.000, $1.500.000 y $1.800.000. Al momento de la fijación del precio de los lotes, los funcionarios locales estimaron que los valores de mercado (por lotes equivalentes) triplicaban dichos montos.

El mecanismo de pago contempló dos modalidades: pago al contado (manteniendo los montos indicados); o un anticipo ($390.000) y 4 cuotas semestrales pre cancelables de $227.500, indexadas por el Indicador del Costo de la Construcción de la Cámara Argentina de la Construcción.

Los lotes privados se vendieron en su totalidad. Los municipales fueron preadjudicados en el sorteo público y por el mecanismo formalizado en el decreto 3.587/22. Para facilitar el proceso de venta de los lotes municipales, la gestión impulsó una ordenanza que autorizaba al departamento ejecutivo municipal a realizar la transacción, enmarcando la acción en las facultades del Banco Municipal de Tierras, aprobado por ordenanza 2.671/20. 

Publicidad y transparencia en la asignación de suelo urbano 

El proceso de asignación de los lotes se caracterizó por su publicidad y transparencia. Todas las instancias, que van desde la inscripción hasta la asignación, fueron difundidas por las redes sociales y la prensa local.

El mecanismo elegido para la adjudicación de los lotes municipales fue un sorteo, certificado por escribano público, realizado en la sala del Concejo Deliberante con transmisión en directo.

El control ciudadano y la publicidad dada a todo el proceso de gestión del consorcio fue considerado por los funcionarios locales como un elemento clave para legitimar la política de generación de suelo urbano y despejar toda duda sobre la posible arbitrariedad en la asignación de los terrenos.  

Importancia de fortalecer el análisis económico de los consorcios  

Como se observa en otros municipios, el porcentaje de lotes acordados a favor del municipio no responde a un cálculo estricto de la valorización producida por el accionar municipal en las dos dimensiones que se ponen en juego en los consorcios urbanísticos, a saber: el cambio de la normativa de usos del suelo y la acción como agente económico urbanizador implicado en el desarrollo inmobiliario. 

Para fortalecer la política de recuperación pública de plusvalías urbanas, sería oportuno determinar cuánto debe recuperar el municipio del valor de venta total de la operación urbana como consorcista y cuánto en concepto de participación municipal en la valorización inmobiliaria.

En tal sentido, a futuro puede resultar oportuno realizar tasaciones oficiales para establecer el valor inicial de la tierra aportada por los privados, computar el costo de las obras de infraestructura a los valores de mercado y estimar los precios de venta de los futuros lotes. 

Nota de redacción: Los datos mencionados están actualizados al mes de agosto de 2023.

Fuente consultadas: 

Municipalidad de Carlos Tejedor

Subsecretaría de Hábitat de la Comunidad - Ministerio de Desarrollo de la Comunidad