Notas

El análisis del relevamiento anual de oferta de terrenos revela que el OVS cuenta con una muestra densa de valores a nivel metropolitano

Marzo de 2024

A partir de un proceso continuo de relevamientos, sistematización y revisión de datos de valores del flujo de oferta inmobiliaria para los distritos bonaerenses de la Región Metropolitana de Buenos Aires, el OVS estimó el grado de cobertura territorial de los valores relevados y su potencialidad para comenzar a desarrollar análisis de la formación de los precios del suelo y mapas de valores homogéneos.

Aunque persiste el desafío de aumentar la cobertura territorial de los datos, el OVS ya cuenta con una muestra densa de datos válidos para analizar el comportamiento del precio del suelo urbano a nivel metropolitano. A partir del relevamiento mensual de 627 mil avisos inmobiliarios totales, de los cuales 69 mil corresponden a terrenos, el OVS desarrolló una metodología para detectar novedades en el flujo de oferta, descartar avisos duplicados en las distintas fuentes de información, corregir la ubicación de los inmuebles, seleccionar terrenos baldíos o con edificación a demoler, entre otros procesos de data cleaning. Tras este exhaustivo proceso de revisión de los avisos, el OVS logró consolidar una muestra de 6.594 valores válidos para comenzar a entrenar algoritmos de valuación automática masiva.

El análisis de la cobertura territorial puso de relieve que la muestra de valores válidos presenta cobertura en el 23% del área urbana de la Región Metropolitana de Buenos Aires. La metodología empleada para construir este indicador se basó en reconocer el área urbana establecida por el decreto ley 8.912. Dentro de los 2.501 kilómetros cuadrados de área urbana de la Región, se definió una grilla regular de 400 metros de lado para determinar la presencia de oferta de terrenos libres de mejora o con vivienda a demoler en tejido urbano abierto.

Los resultados muestran heterogeneidades al interior de la Región Metropolitana. Las áreas urbanas consolidadas y de mayor ingreso presentan mejor cobertura, mientras que los distritos con procesos de expansión urbana más evidentes y con población de sectores de menor ingreso presentan menor oferta. Por ejemplo, mientras que en Vicente López la cobertura territorial de la muestra de datos válidos de oferta alcanza el 58% del área urbana, en La Matanza dicho indicador desciende al 10%.