Notas

El gobierno local promueve los consorcios urbanísticos y absorbe el 50% de los lotes  urbanizados en concepto de participación municipal en la valorización inmobiliaria e inversión en obras de infraestructura  

Noviembre 2023 

Colaboración: Francisco Vértiz (CONICET/UNLP) y Juan Pablo del Río (LINTA-CIC/CONICET/UNLP)

Antes de incursionar en los consorcios urbanísticos, el Municipio compraba tierra para luego subdividirla y destinarla a la construcción de viviendas con financiamiento nacional, provincial y municipal. La afectación de tierras de dominio municipal en las localidades de Arboledas y Zalazar constituyen antecedentes inmediatos donde se generaron lotes con destino al Pro.Cre.Ar., los cuales fueron habilitados y zonificados como Distrito de Urbanización Especial en el marco del Decreto-Ley 8.912. No obstante, la dolarización del mercado inmobiliario restringió la compra de tierra por parte del municipio.  

La ley 14.449 como oportunidad para generar suelo urbano  

Frente a estos desafíos, el gobierno municipal propuso impulsar los consorcios urbanísticos público privados para generar suelo urbano con el objetivo de adquirir tierra para el desarrollo de vivienda social y fortalecer la política urbana local.

Una de las claves de esta iniciativa es la capacidad municipal de hacer la infraestructura a bajo costo. Dado que el municipio dispone de la capacidad de administrar las redes de servicios sanitarios (agua y cloacas), sumado a que es contratista de Camuzzi y EDEN, la gestión local que asumió en 2019 realizó una apuesta importante a conformar consorcios urbanísticos para subdividir la tierra y generar suelo en el marco del Programa provincial de Lotes con Servicios de la ley 14.449.   

En base a la experiencia de la gestión anterior, que realizó tres loteos en tierra municipal y uno en tierras de un particular (Loteo Zapata), la municipalidad fue adquiriendo capacidades para asumir un rol activo como promotor urbano público: generar acuerdos público-privados, urbanizar la tierra de particulares, asignar lotes a los programas de vivienda social, adjudicar lotes urbanizados con destino a crear un segmento de oferta pública en el mercado local, etc. El nuevo ciclo de gestión dió lugar a tres nuevos loteos realizados a través de consorcios público privados. Sin embargo, la primera negociación no fue exitosa.

La identificación de las quintas localizadas en área complementaria, adyacentes a la mancha urbana sobre el acceso principal J. O. Carle, fueron objeto de la propuesta municipal mediante la cual el gobierno local convocó a los propietarios a asociarse para urbanizar la tierra. A tal efecto se recuperó la experiencia del Loteo Zapata, donde el particular aportó la tierra y el municipio realizó todas las obras de infraestructura a cambio del 50% de los lotes urbanizados.

Frente al rechazo de uno de los propietarios, que sólo estaba dispuesto a compensar al municipio por la realización de las obras con el 30% de los lotes, la operación urbana vinculada al acceso J. O. Carle no prosperó. Sin embargo, el gobierno local no cedió frente a la pretensión del particular y comenzó a contactar a otros propietarios de tierras contiguas al área urbana.

En la actualidad el gobierno local logró generalizar la misma regla urbanística para cualquier propietario particular que aporte tierra para que el municipio la desarrolle: el particular que aporta la tierra al consorcio urbanístico recibe el 50% de los lotes urbanizados y el municipio que aporta las obras recibe el 50% de los lotes restante.

Los nuevos consorcios urbanísticos público-privados 

En el plazo de un año, la nueva gestión que asumió en 2019 realizó tres nuevos consorcios urbanísticos. Los convenios firmados entre el intendente y los particulares fueron aprobados por ordenanza municipal y luego obtuvieron resolución de la Subsecretaría de Hábitat de la Comunidad de la provincia de Buenos Aires.

En los tres casos el particular aportó sólo la tierra y la municipalidad se hizo cargo de la realización de todas las obras de infraestructura. Las obras se realizan en forma progresiva en el plazo de 24 meses, y comprenden: apertura de calles, tratamiento, escurrimiento y desagües pluviales; energía eléctrica para alumbrado y uso domiciliario; extensión de red de agua potable; red de cloacas; señalización y forestación. En dos de los consorcios (Marchelatti y Basualdo-Sánchez) el sector privado asumió también los gastos de la mensura y división de los inmuebles. En el restante (Molina-Lemos), estos gastos fueron compartidos por las partes del consorcio.  

Como resultado de las tres operatorias se generaron en total 155 lotes: 77 quedaron para el municipio y 78 para los privados. Las cesiones para espacios verdes se realizaron en una quinta municipal, con el objetivo de ampliar el área recreativa, evitar la fragmentación de las  cesiones urbanísticas y minimizar el aumento de costos de mantenimiento y limpieza municipal. El espacio para equipamiento comunitario también fue cedido fuera de los loteos, con excepción del caso Basualdo-Sánchez, consorcio en el cual el municipio consideró necesario que la cesión se realice en el lugar.

Los lotes municipales fueron destinados a familias beneficiarias del Pro.Cre.Ar. para que puedan construir sus viviendas mediante el crédito hipotecario, mientras que los lotes privados fueron comercializados en el mercado local de tierras sin regulación de precios, pero con la restricción de destinarse a vivienda única, unifamiliar y de ocupación permanente.

Actualmente el gobierno local proyecta un nuevo consorcio con características similares. Se prevé obtener 94 lotes totales, de los cuales 47 serán para el municipio a destinarse a la construcción de viviendas sociales por parte del IVBA.  

La asignación de los lotes municipales

El procedimiento de asignación de lotes no es homogéneo; el gobierno local trabaja en cada operación urbana en función de la oportunidad de financiamiento y las operatorias habitacionales disponibles (Pro.Cre.Ar., programas del IVBA, Plan de Vivienda Municipal, venta de lotes). Cada consorcio genera la apertura de un registro de adjudicatarios, con exigencias específicas. Las carpetas con los perfiles de demanda luego son analizadas por la Comisión de Vivienda, integrada por el Departamento Ejecutivo y representantes del Concejo Deliberante.

De esta manera, el municipio actualiza el Registro de Necesidades Habitacionales en el que confluyen perfiles de demanda diferentes. Se pueden distinguir dos perfiles: los destinatarios de vivienda social (que tienen ingresos que van de 1-3 Salarios Mínimo Vital y Móvil) y los sectores de ingresos medios, que mayoritariamente clasifican al crédito hipotecario Pro.Cre.Ar.

El caso del municipio de Daireaux constituye un claro ejemplo del modo en el cual la gestión asociada público privada puede contribuir a desarrollar segmentos de mercado de suelo que compatibilizan asequibilidad y condiciones de calidad urbana.

Nota de redacción: Los datos mencionados están actualizados al mes de agosto de 2023.

Fuentes consultadas:

Municipalidad de Daireaux

Subsecretaría de Hábitat de la Comunidad - Ministerio de Desarrollo de la Comunidad