Notas

Frente al pedido de la Corte de liberar el camino de sirga y urbanizar los asentamientos informales con riesgo ambiental, el municipio dispuso suelo mediante la movilización de plusvalía urbana. 

Agosto 2024

Colaboración: María Aversa y Juan Pablo del Río (LINTA-CIC)

El gobierno municipal utilizó un novedoso instrumento de gestión de suelo para paliar condiciones territoriales adversas, vinculadas con el déficit habitacional, alta vulnerabilidad por exposición a riesgo de inundación, la contaminación por basurales y el riesgo tecnológico por cercanía a infraestructuras peligrosas (oleoductos y gasoductos). 

Certificados de compensación de suelo destinados a paliar la vulnerabilidad socio ambiental

Las condiciones del emplazamiento de barrios informales generaron la necesidad de avanzar en procesos de urbanización y con ello la relocalización de parte del parque construido, para “esponjar” el tejido barrial. De las familias relocalizadas, 1.438 corresponden a los barrios San Ignacio y El Parque y 562 al barrio Sarmiento. En el primer caso, las familias se ubicaban en el camino de sirga del arroyo Ortega y bajo un electroducto; en el segundo, sobre un basural; y en el tercer, se asentaban sobre dos basurales en zona inundable y sobre un gasoducto.

Las relocalizaciones se realizaron en tres barrios: Montecarlo, Juan Pablo II y Papa Francisco,  Con una demanda de 35 hectáreas para construir las viviendas. A efecto de disponer suelo urbano, se recurrió al artículo 56 del Decreto Ley 8.912 y al artículo 51 de la ley 14.449. En este marco, el municipio creó el instrumento de los Certificados de Compensación de Suelo (CCS) que combina la figura de las cesiones y el pago a cuenta en concepto de participación municipal en la valorización inmobiliaria (PMVI) que deben realizar los grandes emprendimientos inmobiliarios. A modo de ejemplo, por el decreto 333/2014 el municipio logró una adquisición de 22,5 hectáreas de suelo en las que se construyeron 784 viviendas para relocalizar familias. 

Los CCS constituyen documentos públicos, respaldados por una ordenanza y/o decreto. Estos instrumentos jurídicos acreditan el aporte de suelo por parte del desarrollador, pero el lugar del aporte y la ubicación del inmueble depende de una decisión municipal según necesidades estratégicas. Para el desarrollador el Certificado conforma la garantía del aporte de suelo e indica la cantidad de metros cuadrados aportados. En la escritura por la cual se transfiere el inmueble al municipio, se indica que la finalidad es la cancelación de aportes de suelo que se realicen a futuro. No se trata de una donación, sino la cancelación de una obligación a favor del municipio. 

Ventajas de los certificados negociables de compensación de suelo

Los CCS tienen una duración de 10 años, son comercializables, pueden fraccionarse y transferirse. Permiten al municipio anticipar la adquisición de suelo con una escala y en lugares que de otro modo no podría adquirir, dada la fragmentación de los aportantes. Optimiza la adquisición y localización de inmuebles con fines públicos. Genera incentivos al agrupamiento o agregación de aportantes que deben cumplir las obligaciones. Promueve esquemas de financiamiento inteligentes para el sector público municipal al momento de materializar las actuación urbanísticas. 

Sin ordenanza marco municipio implementó participación en la valorización inmobiliaria 

Aunque el municipio no cuenta con una norma ad hoc de participación municipal en la valorización inmobiliaria (PMVI), vía decretos y/o resoluciones administrativas el gobierno local cobró la contribución por PMVI asociadas a cambios normativos que permiten usos del suelo  más rentables. Entre 2014 y 2019, las acciones implementadas permitieron al municipio recaudar 1.3 millones de dólares como aporte de distintos tipos de desarrollos inmobiliarios (condominios, emprendimientos logísticos, edificio de vivienda multifamiliar y barrios cerrados). Registrándose diversas formas de pago: en efectivo, obras de infraestructura y aporte de suelo.

Fuentes: 

ENTREVISTA A MUNICIPALIDAD DE ESTEBAN ECHEVERRÍA - SECRETARÍA DE TIERRA Y VIVIENDA.

SCATOLINI, L., DUARTE, J., HUTTON, T. (2019) Hábitat, un desafío de todos. La Plata, UNLP.