Notas

El municipio utiliza consorcios urbanísticos público-privados como instrumento para la generación de suelo urbano en el marco del Programa provincial de Lotes con Servicios

Julio 2023

Colaboración: Francisco Vértiz, Juan Pablo del Río (LINTA-CIC) y José Breide (CIEC-FAU-UNLP)

En un contexto de crecimiento poblacional, altos precios de los terrenos y la existencia de suelo vacante contiguo a la mancha urbana, el gobierno municipal ve en los consorcios urbanísticos una oportunidad para generar suelo urbano con dos objetivos: aumentar la oferta de lotes privados en el mercado local y conseguir tierra para el desarrollo de vivienda social recuperando parte de la valorización inmobiliaria.

La mirada puesta en la adquisición de suelo urbano 

Con anterioridad a la Ley de Acceso Justo al Hábitat (14.449), el Municipio había realizado una operatoria de generación de suelo para construcción de vivienda social. Un aspecto a resaltar de dicha intervención es que la tierra fue adquirida por prescripción administrativa (previa compra de los derechos posesorios) y la subdivisión le permitió obtener 263 lotes, de los cuales 124 se destinaron para la construcción de viviendas con financiamiento del Estado nacional y provincial, y 139 se entregaron gratuitamente con el compromiso de los beneficiarios de construir sus viviendas en plazos breves. 

Las posibilidades que brinda el Programa de Lotes con Servicios de la Ley 14.449 

Frente a la escasez de suelo de propiedad municipal y la imposibilidad de comprar tierras en el mercado (debido a los altos precios en dólares), sumado a la existencia de macizos contiguos al sector ya urbanizado, el municipio encontró en los consorcios urbanísticos y el Programa de Lotes con Servicios (PLS) una posibilidad para generar nuevos lotes urbanos de manera ágil. Asimismo, la aplicación de la figura de Participación Municipal en la Valorización Inmobiliaria (PMVI) en el marco de Programa, le permitió obtener al gobierno local parte de esos lotes para el desarrollo de viviendas sociales.

Luego de explorar la herramienta de los consorcios urbanísticos en las dos primeras operatorias, en las cuales el municipio aportó el encuadre normativo de la subdivisión y obtuvo a cambio el 10 % de los lotes generados en concepto de PMVI, se generaron las condiciones para mejorar su uso.   

Se conformó un pequeño equipo integrado por el intendente, el área legal y el área de agrimensura, que sirvió para fortalecer las capacidades técnicas y de gestión. De este modo, la implementación de los consorcios urbanísticos ganó velocidad y continuidad.

Asimismo, el municipio comenzó a asumir la realización de las obras de infraestructura y a obtener un porcentaje mayor de los lotes resultantes. Para evitar problemas legales, a nivel local se utilizó la “donación con cargo”, una figura jurídica que le permitía a la municipalidad actuar como desarrolladora en tierras pertenecientes a particulares.    

La negociación en el marco de los consorcios urbanísticos 

A partir de este aprendizaje el municipio logró avanzar en 5 consorcios urbanísticos en Ranchos y Loma Verde. En total se generaron  286 nuevos lotes, de los cuales 7 corresponden a Espacio Verde Libre Público y Reserva de Equipamiento Comunitario y 279 a Uso Residencial. De esos 279 lotes, 127 quedaron bajo dominio municipal para la construcción de vivienda social con financiamiento del Instituto de la Vivienda de la Provincia de Buenos Aires (IVBA) y 152 lotes en manos del dueño original del macizo para ser comercializados en el mercado local de tierras, con la única restricción de destinarse a vivienda única, unifamiliar y de ocupación permanente (sin control de precios). 

En los acuerdos con los privados el municipio se hizo cargo de toda la gestión administrativa y de las obras de infraestructura, y negoció un porcentaje que va desde el 35 % al 50 % de los lotes resultantes. Las obras -a realizarse en forma progresiva y en el plazo de 24 meses- incluyen: apertura y tratamiento de calles, obras de escurrimiento de aguas superficiales y desagües pluviales, tendido de red eléctrica para alumbrado público y domiciliario y provisión de agua potable en red. 

A través de esta operatoria el gobierno municipal pudo resolver el problema de la falta de suelo y acelerar los tiempos en la adquisición de lotes para construir viviendas sociales, pero se identificaron desafíos en materia de la evaluación económica de los costos de infraestructura, su internalización en la negociación con los particulares y la objetivación de la cuantificación del PMVI.

Los desafíos en el cálculo de la valorización inmobiliaria

El porcentaje de lotes alcanzado en los consorcios mencionados osciló entre el 35 y el 50 %, sin embargo el municipio no evaluó integralmente los costos de urbanización y su participación en la valorización.

El aporte que hacen los municipios a la valorización inmobiliaria en los consorcios urbanísticos es de dos tipos. Por un lado, contribuyen mediante la rezonificación (decisión administrativa de incorporar al área urbana bienes inmuebles localizados en el área complementaria o rural) y la asignación de indicadores diferenciales que posibilitan subdividir el macizo en lotes más chicos, cuestiones que habilitan un mayor aprovechamiento económico de los mismos. Por otro lado, contribuyen de manera directa invirtiendo en las obras de infraestructura del consorcio. De acuerdo a este esquema, deberían participar en la valorización inmobiliaria tanto por los aportes normativos y regulatorios (vía indirecta) como producto de su inversión en obras de infraestructura (vía directa).

En el caso analizado se observan tres desafíos para poder establecer si el porcentaje pactado se corresponde o no con la valorización directa e indirecta. Primero, deberían realizarse tasaciones para establecer el valor inicial de la tierra aportada por los privados. Segundo, si bien se prevé realizar las obras de infraestructura con financiamiento estatal de los niveles nacional o provincial, cabría estimar los costos de las mismas a fin de poder incluirlos.  Tercero, sería necesario calcular los precios de venta de los futuros lotes. Todos estos aspectos permitirían fortalecer el rol del municipio como promotor urbano público. 

Fuentes consultadas: 

Municipalidad de General Paz

Subsecretaría de Hábitat de la Comunidad - Ministerio de Desarrollo de la Comunidad.