Notas

Desde 1995, el municipio ha permitido la compensación urbanística y la transferencia de indicadores con el objetivo de fomentar la preservación del patrimonio. No obstante, el instrumento ha tenido escasa o nula implementación.

Noviembre 2024

Colaboración: Juan Pablo del Río (LINTA-CIC)

El municipio de General Pueyrredón dispone de un Código de Preservación Patrimonial cuyo objetivo es establecer acciones para la protección y conservación de bienes muebles e inmuebles, tanto públicos como privados, que sean considerados parte del patrimonio cultural, histórico, arquitectónico, urbanístico, paisajístico y ambiental. En este sentido, uno de sus propósitos es promover medidas económicas que incentiven la conservación de los bienes de interés patrimonial. Entre los instrumentos previstos por la ordenanza municipal 10.075 se encuentran la compensación urbanística y la transferencia de indicadores urbanísticos.

Los mercados de suelo urbano creado y la transferencia de indicadores

El suelo urbano creado es una noción urbanística y jurídica que hace referencia a que los procesos de planeamiento, las decisiones públicas y la ejecución de intervenciones en infraestructura urbana permiten transformar el suelo rústicos en suelo susceptible de urbanización y desarrollo.

En este contexto, la distribución del potencial constructivo en una ciudad no solo depende de las ventajas comparativas de cada sector urbano en términos de rentabilidad o de su capacidad de carga, en función de la disponibilidad de infraestructura. También está influenciada por la concepción del financiamiento del desarrollo urbano y por cómo la regulación urbanística busca equilibrar los usos del suelo rentables con los no rentables.

En el caso de la experiencia de San  Pablo (Brasil), los Certificados de Potencial Adicional de Construcción (CEPACS) son instrumentos de política urbana diseñados para fomentar el desarrollo urbano de manera controlada y, a su vez, aprovechar la recuperación pública de plusvalías urbanas mediante la creación de un mercado de derechos urbanísticos. La adquisición de estos certificados otorga a los compradores el derecho a incrementar el volumen de construcción en áreas específicas definidas por el Plan Director. Los fondos obtenidos en las subastas públicas se destinan a equilibrar la oferta de infraestructura, regenerar el tejido urbano, financiar espacios públicos y proveer viviendas de interés social.

En este y otros casos de transferencia de indicadores urbanísticos, la definición de las áreas, así como los inmuebles emisores y/o receptores de estos derechos, resulta clave. Del mismo modo, la determinación de las unidades de equivalencia de es esencial, especialmente cuando no se realizan subastas públicas, como en el caso mencionado.

La compensación urbanística de los bienes patrimoniales 

En el municipio de General Pueyrredón, la transferencia de indicadores urbanísticos se presenta como un instrumento aplicable a los bienes declarados de interés patrimonial, especialmente cuando la preservación de un inmueble implica renunciar a parte de la capacidad de ocupación del suelo (FOS) y de la ocupación total (FOT), en relación con el potencial constructivo establecido en los indicadores vigentes en un determinado sector de la ciudad.

En estos casos, los propietarios de inmuebles patrimoniales pueden solicitar la compensación de indicadores urbanísticos en otras parcelas urbanas. Esta solicitud implica que el Concejo Deliberante debe dictar una ordenanza que homologue un convenio, mediante el cual el excedente urbanístico generado por los inmuebles patrimoniales se asigna a una parcela receptora, o a un conjunto de parcelas.

La compensación urbanística solo se concede en distritos de media o alta densidad. Este instrumento se aplica una única vez al primer propietario solicitante, quien, a su vez, puede ceder total o parcialmente el excedente a terceros. El incentivo de preservación patrimonial no se extiende a futuros propietarios del inmueble, salvo que el potencial constructivo no haya sido completamente utilizado. En tal caso, el nuevo propietario podrá hacer uso del derecho hasta completar la compensación total. Por esta razón, la autoridad municipal competente debe mantener un registro para controlar las compensaciones concedidas y asegurar la transparencias en la implementación del instrumento.

Asimismo, la transferencia de indicadores urbanísticos solo podrá hacerse efectiva cuando el propietario del inmueble patrimonial acepte, mediante la firma de un convenio, las condiciones que deberá cumplir en relación con la conservación del inmueble en cuestión.

Escasa difusión de instrumento de transferencias de indicadores urbanísticos  

Aunque en General Pueyrredón el instrumento de transferencia de excedente de indicadores de potencial constructivo buscó difundir un instrumento de gestión territorial novedoso, que pudiese constituir un mercado dinámico capas de financiar la preservación patrimonial de acuerdo a los lineamientos generales de ordenamiento urbano establecidos por la autoridad de aplicación. La evidencia muestra que la forma en la que se difundió e instaló la herramienta tuvo escasa penetración en los promotores urbanos local.

Aunque en General Pueyrredón el instrumento de transferencia de excedentes de indicadores de potencial constructivo fue diseñado para difundir un mecanismo de gestión territorial innovador, con el objetivo de constituir un mercado dinámico capaz de financiar la preservación patrimonial, la evidencia muestra que la forma en que se difundió e implementó la herramienta tuvo una escasa penetración entre los promotores urbanos locales.

Fuentes consultadas:

Entrevistas Municipalidad de General Pueyrredón.

Entrevistas Dirección General de Arquitectura, Obras y Servicios de la SCJPBA.