Notas

Estrategias para la recuperación de suelo ocioso, captura de plusvalía y creación de nuevo suelo en el marco de la ley provincial 14.449.

Mayo 2024

Contribución: Francisco Vértiz (CONICET-ICJ-UNLP / Investigador Asociado LINTA-CIC) y Juan Pablo del Río (LINTA-CIC)

Ante los intensos procesos de subdivisión que se observan en los municipios aledaños, situados en el tercer cordón del conurbano bonaerense, el gobierno local se propuso ejercer un mayor control sobre el crecimiento urbano sin generar una apertura indiscriminada del perímetro urbano. Este enfoque busca que el desarrollo urbano esté más alineado con el crecimiento poblacional y las necesidades habitacionales de la comunidad.

El Banco Municipal de Tierras

La gestión municipal que asumió en 2015, ha promovido la creación de un banco de tierras municipal. Esta iniciativa tiene como objetivo abordar dos cuestiones fundamentales. En primer lugar, busca corregir la entrega indiscriminada de certificados de posesión realizada por la gestión anterior sobre terrenos, que no resolvieron el problema habitacional. En segundo lugar, pretende atender las necesidades habitacionales de los empleados municipales y de los sectores de bajos y medianos ingresos, quienes enfrentan el alto costo de los lotes en el mercado privado, con precios que pueden alcanzar hasta 70 mil dólares.

Para lograr estos objetivos, se sancionó la ordenanza 442 en 2020, que detalla de manera exhaustiva las características del Banco de Tierras, los programas de adquisición y disposición de terrenos, así como las acciones que podrá llevar a cabo el Departamento Ejecutivo.

Una de las primeras intervenciones del banco fue la adquisición de suelo en la localidad de Villar mediante la prescripción administrativa. Miembros del equipo técnico municipal recibieron capacitación en la Escribanía General de Gobierno, lo que les permitió adquirir 400 lotes que fueron incorporados al registro municipal. Otra acción destacable fue la utilización de la compensación por condonación de deudas generadas por tasas municipales, lo que permitió al municipio obtener 52 lotes en el barrio de Los Hornos. Esta última acción fue respaldada por la sanción de una ordenanza que restringe la posibilidad de realizar subdivisiones en dicha localidad, estableciendo que la superficie mínima de las parcelas no puede ser inferior a 1 hectárea.

Los convenios urbanísticos: participación municipal en la valorización inmobiliaria y control sobre el crecimiento urbano en la generación de suelo urbano

Junto a las políticas de adquisición de suelo mencionadas anteriormente, el municipio comenzó a explorar la herramienta de los consorcios urbanísticos. En un contexto de creciente presión inmobiliaria en los municipios circundantes y ante el dilema de actualizar o no la normativa urbanística vigente, el gobierno municipal optó por identificar macizos ubicados en el área complementaria y proponer su subdivisión bajo el marco de los consorcios urbanísticos. Esta estrategia les permitió seleccionar la ubicación de los futuros loteos, priorizando la cercanía a la mancha urbana y manteniendo un control sobre el crecimiento urbano.

En la primera operación (loteo Las Palmeras), el municipio participó mediante el marco normativo de la subdivisión y la realización de todas las obras de infraestructura, obteniendo a cambio el 30 % de los lotes generados (62 de un total de 184 lotes). Sin embargo, este proceso resultó muy costoso, ya que implicó la inmovilización de la escasa maquinaria municipal y el uso de recursos económicos y humanos. Tras una evaluación posterior, se consideró más conveniente modificar el esquema de negociación: transferir la responsabilidad de las obras a los propietarios de la tierra y reducir el porcentaje de los lotes absorbidos por el municipio en concepto de plusvalía urbana a un 20 % de los lotes.

Los cinco consorcios siguientes (Riego, López, Vidal Díaz, Pazmiño e Irigoyen) fueron firmados en abril de 2021 y aprobados por ordenanza en mayo de 2021, todas estas operaciones urbanas se ubicaron en el área complementaria. En cada uno se aplicó el mismo esquema de negociación. Los propietarios privados aportaron el suelo y asumieron la responsabilidad de realizar todas las obras de infraestructura en un plazo de 24 meses, mientras que el municipio se encargó de proporcionar el marco urbanístico e institucional que le otorgó un mayor aprovechamiento económico a los terrenos (Programa LCS, ley provincial 14.449).

A través de esta operatoria, el municipio recibe el 20% de la superficie del loteo en concepto de participación municipal en la valorización inmobiliaria y tiene la facultad de elegir su localización dentro del loteo. Por su parte, los propietarios de la tierra obtienen el 80 % de los lotes resultantes, con la única restricción de que estos sean destinados a vivienda única, familiar y de ocupación permanente. Además, disfrutan de ventajas fiscales, como la exención del impuesto municipal por un año. Al haberse declarado los loteos de interés social por el Concejo Deliberante, las escrituras pueden realizarse de manera gratuita ante la Escribanía General de Gobierno de la provincia de Buenos Aires.

Institucionalización de la entrega de los LCS municipales

El municipio considera fundamental que los lotes generados tengan un destino final de vivienda sin grandes dilaciones en el tiempo. Con este objetivo, se diseñó un procedimiento que favorece la entrega rápida de los lotes municipales y permite a la ciudadanía ejercer control sobre los mecanismos de asignación. 

En primer lugar, se identificaron tres perfiles de demanda a atender mediante la asignación de LCS y se desarrollaron tres programas específicos. Para los sectores de ingresos medios, se creó el plan Subasta, que ofrece lotes a un precio equivalente a dos tercios del valor fijado por la tasación del Banco Provincia. Estos lotes pueden ser pagados al contado o mediante un anticipo y 36 cuotas fijas en pesos. Además, se exige una residencia mínima en el municipio y que los destinatarios no sean propietarios de otros terrenos.

Los sectores de ingresos medios-bajos son atendidos a través del plan "Mi lugar en Las Heras", que ofrece lotes a la mitad del precio establecido para el plan Subasta, con tres modalidades de pago (contado, anticipo y 36 o 84 cuotas). Además de los años de residencia, los ingresos del grupo familiar no deben superar los 6 salarios mínimos vitales y móviles (SMVM).

Por último, se implementó un plan específico para los trabajadores municipales, denominado Plan Familia Municipal, que ofrece precios que representan la mitad de los del plan "Mi lugar en Las Heras" y un sistema de pago en 60 cuotas. 

Estos programas no cubren la demanda de los sectores de más bajos ingresos. Y aunque el municipio intentó implementar un programa para este segmento, los referentes entrevistados observaron éstas familias no pueden financiar la construcción de una vivienda. Por ello, el municipio cambió su estrategia y ahora busca atender este perfil de demanda a través de programas de vivienda social financiados por el IVBA.  

Un aspecto a destacar es que todo el procedimiento, desde el registro de los solicitantes hasta la asignación y entrega de los lotes, se llevó a cabo con gran publicidad. Las distintas etapas fueron difundidas a través de redes sociales y la prensa local, y la asignación de los lotes se realizó mediante un sorteo público, certificado por una escribana y transmitido en directo. De esta manera, se buscó dotar de legitimidad a la política municipal de gestión de suelo y despejar las dudas sobre la posible arbitrariedad en la asignación y manejo de recursos económicos que suelen afectar a la gestión pública.

Impacto sobre el mercado de suelo

A partir de esta combinación de estrategias de adquisición, generación y gestión del suelo urbano, el gobierno municipal ha logrado tener un mayor control sobre el crecimiento urbano y evitar los procesos de subdivisión de tierra que padecen los municipios aledaños.

Desde la mirada municipal, la mayor participación en el mercado de suelo mediante el crecimiento de la oferta (lotes municipales y privados), ha generado cambios en el sector inmobiliario. Se observan precios más bajos y mejoras significativas en las condiciones de compra (sistemas privados de financiación y disminución de los porcentajes de los adelantos o anticipos). Para poder estimar con mayor precisión los efectos de estas políticas sobre el mercado suelo, sería importante contar con información pública, continua y actualizada sobre el comportamiento y la dinámica de los precios del suelo urbano, como la que se viene registrando mediante los relevamientos periódicos de valores inmobiliarios del Observatorio de Valores e Instrumentos de Gestión de Suelo Urbano.

Fuentes consultadas: 

ENTREVISTAS MUNICIPALIDAD DE GENERAL LAS HERAS

SUBSECRETARÍA DE HÁBITAT DE LA COMUNIDAD, MINISTERIO DE DESARROLLO DE LA COMUNIDAD