Notas
Las marcas del agua en el mercado inmobiliario
Desde 2019 se desarrolla una investigación en torno al impacto de las inundaciones en el mercado de suelo de la ciudad de La Plata. Principales interrogantes y hallazgos de un vínculo poco explorado.
Septiembre 2023
Colaboración: Dr. Arq. Daniela Rotger. Investigadora CONICET / CIUT-FAU-UNLP
A nivel nacional la relación entre inundaciones y mercado de tierra urbana es un tema poco estudiado u omitido. Siguiendo a Clichevsky (2006), si no existe y no ha existido en Argentina un tratamiento conjunto de los temas urbanos y ambientales, mucho menos existen análisis de la dinámica del mercado de la tierra, la ocupación de la tierra por parte de la población pobre que no posee acceso al submercado formal, y los desastres que se convierten en tales por la cantidad de población que se ve afectada en las zonas urbanas. Sin dudas el riesgo de inundación es un problema ambiental prioritario en La Plata, y particularmente en la cuenca del arroyo del Gato, cuyo curso principal es el receptor principal de las aguas pluviales de la ciudad. La inundación del 2 de abril de 2013 dejó un saldo de 2100 ha inundadas en la cuenca, muchas de ellas de anegamiento frecuente. En este marco cabe preguntarse: ¿Existen variaciones en los valores del suelo luego de inundaciones de gran magnitud? ¿Qué zonas poseen una mayor sensibilidad de mercado frente al riesgo hídrico? ¿Cuál es el impacto de las obras de infraestructura hidráulica en el desarrollo urbano y en la percepción del riesgo? ¿Cómo esta información puede generar contribuciones para el ordenamiento territorial?
Principales características de la investigación
- La cuenca del Gato es la más urbanizada del partido, ocupando más de dos tercios de la superficie del casco fundacional. Ha sido objeto de diversas y considerables obras de infraestructura hidráulica. Las últimas como resultado de la inundación del 2 de abril de 2013.
- Las fuentes principales de la investigación son avisos clasificados del periódico local “El Día”, sitios web inmobiliarios, publicaciones especializadas del rubro y mapas de inundación construidos por profesionales de la Facultad de Ingeniería de la UNLP. También se analizó material de archivo (documental y fotográfico) para indagar en la regulación histórica de las zonas inundables y en el impacto de las grandes obras de infraestructura.
¿Cuáles fueron los efectos detectados de la inundación de 2013 en el mercado inmobiliario?
En un análisis post-inundación de los años 2013 y 2014, los valores de lotes vacantes se reducen en tres de las cinco zonas que más se inundaron en el partido en abril de 2013. Sin embargo, en otra de las zonas más inundadas, que es la más céntrica de la que se disponen datos, los precios se incrementan en el orden del 30%. En el bienio posterior (2014-2015) tres de las zonas, aquellas que incluyen lotes en las periferias del casco urbano de La Plata, muestran una suba discreta de precios; mientras que para el período total (2013-2020), una sola zona no incrementa el valor del suelo, inclusive tiene una tendencia a la baja: se trata de un sector situado en Tolosa-Ringuelet, donde el curso del arroyo del Gato corre a cielo abierto.
¿Hay zonas donde los precios se vieron más afectados que en otras?
Las zonas más afectadas por bajas de valores son las periferias de la ciudad y, especialmente, las zonas con arroyos a cielo abierto. Se ha realizado un análisis de pares de lotes (uno alejado del curso y otro frentista) a lo largo de dos cursos de agua: arroyos del Gato y Rodríguez. En el arroyo del Gato en el 90 % de los casos son menores los valores de los lotes frentistas al curso de agua respecto de los cercanos no frentistas. Esta relación también se puede observar en el arroyo Rodríguez pero la proporción disminuye al 63 %. En otras palabras, en dos arroyos con características muy diversas los valores del suelo presentan sensibilidad a la proximidad del curso de agua.
¿Hasta cuándo se extendieron los efectos de la inundación en el mercado?
A partir del análisis de avisos inmobiliarios que hacen alusión a la inundabilidad -de forma directa, como por ejemplo “no se inundó” o “nunca inundado”, y de manera indirecta, como por ejemplo “zona alta” o “tierras altas”- se detectó que: los avisos que refieren a la inundabilidad de manera directa inician en mayo de 2013 y se prolongan con regularidad hasta fines de 2014. Esto podría ser un indicador de que esos casi dos años son el período en el que la inundación ha sido factor condicionante del mercado.
¿Cuál es la importancia del estudio?
Por un lado, la oportunidad de analizar una relación escasamente estudiada en la región, como lo es la dinámica del precio del suelo en relación al riesgo hídrico; y sobre todo, la necesidad de generar criterios de ocupación que permitan definir zonas de restricción para la urbanización, áreas a desarrollar y áreas vacantes con potencial de convertirse en espacios de mitigación del riesgo.
Bibliografía citada
Clichevsky, N. (2006). Estado, mercado de tierra urbana e inundaciones en ciudades argentinas. Cuadernos de Geografía, 15, 31–52.
Artículos publicados en relación al tema:
Rotger, D. V. (2023). Infraestructura, cursos de agua y ciudad: Un análisis para la ciudad de La Plata, Argentina. CONTEXTO, 17(26).
https://doi.org/10.29105/contexto17.26-382
Rotger, D. V. (2022). Paisaje fluvial y mercado de suelo urbano. Análisis comparativo en dos arroyos de la ciudad de La Plata. Geograficando, 18(1), e110.
https://doi.org/10.24215/2346898Xe110
Rotger, D. V. (2022). Tras los rastros del agua. Análisis del impacto de la inundación del 2 abril de 2013 en La Plata en el mercado de suelo urbano. Quid 16, (18), 88-104.
Rotger, D. V. (2022). Memoria del agua y valor del suelo. Inundabilidad y mercado de tierra urbana en La Plata, Argentina. Cuadernos de Vivienda y Urbanismo, 15, 21.