Notas

Bajo el predominio de un patrón de urbanización disperso, fragmentado y segregado, el llamado “Corredor verde Canning – San Vicente” está irrumpiendo en la periferia sur de la RMBA, reconfigurando notablemente los precios del suelo en la zona. En ese contexto es clave recuperar a la renta como categoría analítica para observar detenidamente el territorio y repensar las alternativas de gestión del suelo; aún más cuando se está abriendo el debate sobre un nuevo plexo normativo de planificación y ordenamiento territorial para la provincia de Buenos Aires.[1]

Octubre 2024

Colaboración: Juan Pablo Venturini (UBA)

La urbanización dispersa, fragmentada y segregada

A lo largo de las últimas décadas, en las metrópolis latinoamericanas ha predominado una expansión urbana dispersa y extendida en el territorio, con baja densidad edilicia y poblacional y discontinuidad del tejido urbano. A ello se suman fuertes rasgos de fragmentación física y funcional y segregación residencial socioeconómica, que se observan cada vez a menor escala. A diferencia de la experiencia norteamericana o europea de mediados del siglo XX —donde tuvieron más peso los adelantos tecnológicos y los factores culturales—, en América Latina la fuerza motriz de esta urbanización dispersa, segregada y fragmentada —que se expresa de forma muy variada entre las distintas metrópolis de la región— es el patrón neoliberal de acumulación, en el cual desarrolladores inmobiliarios privados buscan ganancias extraordinarias mediante la captura de renta del suelo, bajo el predominio de las fuerzas del mercado y diversas formas de facilitación por parte de las políticas del Estado.

La Región Metropolitana de Buenos Aires (RMBA) no es una excepción en ese contexto. A pesar de los cambios políticos y económicos observados en Argentina en el escenario postconvertibilidad, en lo que va del siglo XXI continuaron las tendencias de expansión metropolitana de los años noventa, que han tenido como principales protagonistas a las urbanizaciones cerradas (UC) para sectores de ingresos altos, junto con las infraestructuras y servicios asociados. En ese marco, cabe llamar la atención sobre el frente de expansión sur de la RMBA, donde se están replicando rasgos observados anteriormente en otras áreas de la metrópoli —como el eje norte en torno al Ramal Pilar de la Autopista Panamericana—. La principal expresión de ello es el denominado “Corredor verde Canning - San Vicente”, topónimo construido desde el marketing inmobiliario para promover el emplazamiento de UC en torno a la ruta provincial (RP) 58. Su desarrollo explica que el 60% de la expansión de usos residenciales del período 2004-2020 en los municipios estudiados (Esteban Echeverría, Ezeiza, Almirante Brown, Presidente Perón y sector norte de San Vicente) corresponda a UC (Mapa 1).[2] El corredor también incluye grandes loteos abiertos para sectores medios (en rojo y en azul en el mapa), así como un incipiente desarrollo comercial y de servicios.

Mapa 1. Expansión residencial según tipo de tejido en el sur de la RMBA. Período 2004-2020. Fuente: Venturini (2024)

La renta del suelo como herramienta analítica

El proceso de expansión de la ciudad tiene como correlato el paso de rentas del suelo rurales a rentas urbanas, que significa el mayor aumento posible del precio del suelo en términos relativos. Esta valorización se da en forma diferencial y más o menos repentina o progresiva según las características del frente de expansión urbana. La renta del suelo es una herramienta teórica potente para un análisis estructural de fenómenos urbanos como el del Corredor verde Canning – San Vicente, donde grandes desarrolladores inmobiliarios han encontrado un área vacante con determinadas condiciones para realizar inversiones sumamente rentables.

Por un lado, desde los costos de la producción inmobiliaria (oferta), sobresale la posibilidad por parte de los desarrolladores de conseguir suelo extraordinariamente barato, lo que se debe a lo siguiente: a) la urbanización se da en forma dispersa sobre una zona de características predominantemente rurales, muy alejada de las rentas potenciales urbanas del frente de expansión de la aglomeración; b) el desarrollo de proyectos de gran escala —bajo las modalidades de club de campo y gran emprendimiento, además de barrios cerrados— hace que la incidencia del costo del suelo sobre el producto final de las ventas sea muy baja; c) se trata de suelos rurales de muy mala aptitud agrícola y ganadera, es decir, que soportan rentas agrarias muy bajas; d) el avance sobre “suelos decapitados” por la actividad ladrillera (principalmente en Esteban Echeverría) y, en menor medida, sobre humedales (bañados y lagunas no permanentes), que no tienen otra posibilidad de aprovechamiento rentable.[3]

Por otro lado, articulado con lo anterior, hay factores relacionados con el consumo (demanda) al que puede orientarse el nuevo espacio residencial producido: a) el corredor no surge ex nihilo sino que se expande desde la localidad de Canning, que por lo menos desde los noventa se viene consolidando como el principal núcleo de UC de la zona sur; esto permite la expansión de “rentas de monopolio de segregación” (Jaramillo, 2010), que en el corredor se expresan en varios emprendimientos de un alto nivel de suntuosidad, así como en los nuevos usos terciarios; b) la accesibilidad otorgada por obras viales recientes, como la Autopista Presidente Perón, la transformación en autovía de la RP 58 y la repavimentación de la RP 16, que son claros factores de valorización del suelo, a la vez que propician un modelo urbano basado en la movilidad en automóvil particular; c) cualidades paisajísticas que permiten imbuir a los emprendimientos de cierta idea de “lo rural” y “lo pampeano”, que generan “rentas de monopolio de amenidades ambientales” (Pintos y Astelarra, 2023; Venturini, 2023, 2024); d) el impacto de la pandemia de Covid-19, que disparó la demanda por lotes en UC y loteos abiertos periféricos.

De las rentas a los precios del suelo

Entre la renta (categoría teórica abstracta) y los precios del suelo (datos empíricos concretos) hay una serie de mediaciones, vinculadas a características coyunturales de los mercados de suelo, a singularidades socioterritoriales, y al comportamiento concreto de los actores sociales. El Mapa 2 refleja a grandes rasgos lo esperable en el modelo de gradientes de rentas del suelo: los precios descienden gradualmente desde las áreas centrales y del interior de la aglomeración hacia la periferia. El precio promedio del m2 de suelo en el área estudiada es de USD184, bastante más bajo que a nivel de los 40 municipios de la RMBA (USD355/m2).[4]

Como centralidades se destacan las cabeceras municipales: Adrogué (Almirante Brown), Monte Grande (Esteban Echeverría) y Ezeiza (Ezeiza), y el eje central de Canning en torno a la RP58. En ellas el precio promedio es el más alto (674 USD/m2), gracias a la accesibilidad, rentas residenciales, comerciales y de servicios, y la posibilidad de construcción en altura. En las áreas residenciales de media o baja densidad, con alto grado de ocupación y consolidación urbana, el precio promedio es de 221 USD/m2, mucho más alto (mucho más del doble) que en las áreas de UC y residencia extraurbana (73 USD/m2). A su vez, no es tanta la diferencia entre estas últimas y las áreas de expansión urbana popular (52 USD/m2), que se amplía si se consideran los valores máximos (560 contra 237 USD/m2). Un lote típico[5]en las áreas residenciales consolidadas tiene una superficie de 300 m2 y un precio de USD62.400. Un lote típico en una UC del Corredor Canning – San Vicente es más grande pero no es mucho más caro: 800 m2 por USD67.000. Por otro lado, cabe destacar en el corredor la oferta de fracciones para emprendimientos comerciales y de oficinas, con precios que van desde los 200.000 USD hasta más de 1.300.000 USD por hectárea. Por su parte, en un loteo abierto periférico un lote típico de 300 m2 de superficie tiene un precio de entre USD12.000 o USD18.600. Por último, en los barrios del Registro Nacional de Barrios Populares (RENABAP) [6] un lote de 300 m2 cuesta entre USD7.500 y USD13.500.

El desarrollo del Corredor Canning-San Vicente ha contribuido efectivamente a elevar los precios del suelo periurbano, de la mano de rentas de monopolio de segregación residenciales y comerciales, pero los precios del suelo más altos —por lejos— aún se encuentran en las áreas consolidadas del interior de la aglomeración. Puede que el precio del suelo en el corredor no sea tan alto por: a) su nivel de desarrollo urbano apenas incipiente, con escasa oferta comercial y de servicios; b) una relativa sobre oferta de lotes en UC, que en su mayoría se encuentran con un bajo grado de ocupación; y c) diversas promociones y alternativas de financiación que ofrecen los desarrolladores para la compra de los lotes.

MAPA 2. Precios del suelo en el sur de la RMBA. Años 2021/2023. Elaboración propia a partir de datos del Observatorio de Valores e Instrumentos de Gestión del Suelo Urbano de la Provincia de Buenos Aires (OVS) y relevamiento propio

Desafíos para la planificación y el ordenamiento territorial

El desarrollo del Corredor verde Canning - San Vicente ha irrumpido en la periferia sur de la RMBA bajo el impulso del mercado inmobiliario y de la acción de desarrolladores privados, generando rápidas y profundas transformaciones territoriales que tienen como correlato una fuerte valorización del suelo. El Estado —en sus distintos niveles— cumple un papel subsidiario como facilitador del proceso, fundamentalmente a través de las obras viales y de la normativa de zonificación de usos del suelo.[7] El hecho de que el precio del suelo en UC no sea tan alto en comparación con las áreas centrales y residenciales consolidadas, puede atraer también a sectores de ingresos medios hacia el corredor. Sin embargo, este patrón de expansión entra en tensión con el carácter tradicionalmente popular y de morfología compacta de la zona sur, como evidenció el conflicto de la “toma de Guernica” ocurrido entre julio y octubre de 2020 (Apaolaza y Venturini, 2024; Pedro et al., 2021).

La dinámica territorial de las periferias de la zona sur de la RMBA muestra que se está perdiendo una oportunidad de gestionar el suelo y de planificar el proceso de producción de nueva ciudad en forma integral, justa y sostenible, en términos urbanísticos, sociales, económicos y ambientales. En ese sentido, resulta imprescindible intervenir en el debate que se está abriendo desde el gobierno provincial en torno a la modificación del Decreto-Ley 8.912/1977 de Ordenamiento territorial y usos del suelo y de la Ley 14.449/2013 de Acceso justo al hábitat; se trata de un hito que puede encauzar el desarrollo del territorio y saldar deudas históricas de la democracia antes de que sea demasiado tarde.

Referencias

Apaolaza, R. y Venturini, J. P. (2021). Cambios de usos del suelo en la periferia del Área Metropolitana de Buenos Aires. Aportes para una teoría de la rent gap periurbana. Geograficando, 17(1), e087.

Apaolaza, R. y Venturini, J.P. (2024). La conquista inmobiliaria de las periferias urbanas: fronteras de inversión y resistencia popular en el Área Metropolitana de Buenos Aires. En I. Díaz Parra, D. López Casado, M. Barrero Rescalvo y B. Roca Martínez (Coords.), Conflictos urbanos. Transformaciones, resistencias y producción del espacio en ciudades iberoamericanas (pp. 31-54). Sevilla: Editorial Universidad de Sevilla (Colección Sostenibilidad, n.º 12). Recuperado de https://editorial.us.es/es/detalle-libro/720572/conflictos-urbanos

Pedro, B.; Contreras, M.; Apaolaza, R.; Venturini, J.P.; Ferlicca, F. y Durante, M.E. (2021). Periferias urbanas y producción de ciudad en disputa. El conflicto por la tierra en Guernica, Provincia de Buenos Aires. En M. A. Barreto y E. R. Abildgaard (Comps.), II Encuentro Red de Asentamientos Populares-ENRAP: pandemia, crisis y oportunidades para el hábitat popular. Corrientes: Editorial FAU-UNNE. Recuperado de https://www.arq.unne.edu.ar/enrap/

Pintos, P. y Astelarra, S. (Coords.) (2023). Naturalezas neoliberales. Conflictos en torno al extractivismo urbano-inmobiliario. Buenos Aires: Ed. El colectivo. Recuperado de https://editorialelcolectivo.com/producto/preventa-naturalezas-neoliberales/

Venturini, J. P. (2023). Las rentas en los bordes: una tipología de rentas del suelo periurbanas en el sur del Área Metropolitana de Buenos Aires. Desarrollo, Estado y Espacio, 2(2), e0028. doi: https://doi.org/10.14409/dee.2023.2.e0028

Venturini, J. P. (2024). Lo viejo que no muere y lo nuevo que no nace. Usos y rentas del suelo en el espacio periurbano sur de la Región Metropolitana de Buenos Aires durante las décadas de dos mil y dos mil diez (Tesis doctoral). Facultad de Filosofía y Letras, Universidad de Buenos Aires. 387 pp. Recuperado de https://www.academia.edu/122478336/Lo_viejo_que_no_muere_y_lo_nuevo_que_no_nace_Usos_y_rentas_del_suelo_en_el_espacio_periurbano_sur_de_la_Regi%C3%B3n_Metropolitana_de_Buenos_Aires_durante_las_d%C3%A9cadas_de_dos_mil_y_dos_mil_diez

Notas

[1] Los contenidos de esta nota corresponden a una investigación doctoral en Geografía (Venturini, 2024), realizada en el marco de los Proyectos UBACyT “Reestructuración capitalista y metamorfosis metropolitana. La formación de una mega-región urbana rioplatense y sus implicancias territoriales, ambientales y de gobernanza, a partir de los años noventa” y “Metamorfosis metropolitana y pospandemia. Buenos Aires entre dispersión y nuevas formas de fragmentación y concentración”, correspondientes al Programa de Desarrollo Territorial y Estudios Metropolitanos (PDTEM), y del Grupo de Estudios sobre Geografía Urbana (GEGU), ambos con sede en el Instituto de Geografía “Romualdo Ardissone” de la Universidad de Buenos Aires.

[2] Los loteos no consolidados representaron el 17% de la superficie de expansión, la urbanización informal el 7%, los loteos consolidados el 6%, las áreas mixtas productivas-residenciales el 5%, y la vivienda social y la residencia extraurbana abierta el 3% cada una.

[3] En otro trabajo (Apaolaza y Venturini, 2021) estos tipos de cambios de uso del suelo se analizaron en términos de la formación y captura de una brecha de renta periurbana o peri rent gap.

[4] Más allá de la determinación de estos valores promedio, cabe aclarar que la muestra presenta altos grados de dispersión, tanto a nivel total como al interior de las categorías en las que se sub agruparon los datos.

[5] Los “lotes típicos” se obtuvieron al cruzar los promedios y las modas del precio del m2 y de la superficie de los terrenos relevados.

[6] Abarca villas, asentamientos y otras urbanizaciones informales que reúnan a un “mínimo de ocho familias agrupadas o continuas en donde más de la mitad de sus habitantes no cuenten con título de propiedad del suelo ni acceso formal a dos servicios básicos (luz, agua, cloaca)” (Dec. PEN 358/2017).

[7] Los municipios han promovido la localización de UC y han acompañado el desarrollo del corredor mediante el establecimiento sucesivo de zonas de usos residenciales extraurbanos en torno a la RP58. San Vicente lo hizo con las ordenanzas 3.851/2007 y 4.497/2012, Esteban Echeverría con la Ord. 8.199/2013 y Presidente Perón con las ordenanzas 1.122/2016 y 1.359/2019.