Notas

El Organismo Provincial de Integración Social y Urbana busca establecer líneas de base de valores del suelo en el entorno de barrios populares a partir de datos del Observatorio

Septiembre 2023

Colaboración: Gustavo Mosto, Martina Fantini y Alejandro Apraiz (OPISU)

Para evaluar si la intervenciones del OPISU generan un impacto positivo en el mercado inmobiliario, la metodología para definir una línea de base de valores del suelo determina una área de influencia desde el límite de los barrios hasta 700 metros de acuerdo a las características del territorio. La definición del área de influencia de los barrios populares se obtiene a partir de la información de la Dirección Provincial de Estadísticas y de Carto ARBA, complementadas con la interpretación de imágenes satelitales de Google Maps.

Para determinar la incidencia del suelo en cada manzana del entorno de los barrios, se utiliza el método residual deductivo complementado con el método de comparación de precios de mercado de terrenos para verificar la consistencia de los valores así obtenidos, y un modelo de precios hedónicos, que permiten estimar valores ponderando atributos de localización urbana y disponibilidad de servicios. 

Método residual deductivo 

El método residual deductivo deduce del precio de venta de inmuebles nuevos el costo de construcción por metro cuadrado y sobre ese margen operacional se calcula un porcentaje de disposición a pagar por terreno que surge de la comparación de precios de mercado de terrenos relevados en el distrito.

Los precios de inmuebles nuevos fueron estimados a partir de datos obtenidos del Proyecto de Observatorio de Valores del Suelo, que permitieron desarrollar un modelo hedónico que incluye las características relevantes de las propiedades en relación a su precio:

P = e (7,209 + 0,121 * ln(sup.terreno) + 0,693 * ln(sup.cub.) + 0,139 * Pavimento + 0,061 * pileta – 0,146 * Once + 0,736 * barrio.privado – 0,115 * zona.industrial  - 0,044 * ln(distancia a la ruta más cercana) + 0,080 * ln(distancia al asent. más cercano)

Se desprende de la ecuación que el precio total de una propiedad localizada en el entorno de ambos barrios populares está explicado por: la superficie del terreno y la superficie cubierta de la vivienda; la disponibilidad de pavimento; la existencia de pileta en la propiedad; la pertenencia al entorno de Once, a barrios privados o zona industrial y las distancias a la ruta y al barrio popular más cercanos. 

En el caso de la zona agrícola y complementaria en la periferia del barrio Once se relevaron datos de precios de terrenos por metro cuadrado a partir de consultas a informantes claves.

A los valores de inmuebles nuevos así obtenidos se les dedujo el costo de construcción por metro cuadrado; sobre el margen operacional resultante se aplicó una disposición a pagar del 30% de dicho margen, que surge de la comparación de precios de mercado de terrenos en el distrito. 

El estudio contiene un análisis del impacto de las “barreras urbanas” en los valores del suelo de las manzanas del entorno de los barrios populares, barrios populares. Por ejemplo, en el entorno de Compal se encuentra el arroyo Plátanos, la Av. Néstor Kirchner y el Ferrocarril Roca y en el entorno de barrio Once, se encuentra la plaza La Carolina y un área de campo con actividad productiva.

Resultados: mapas de valores de incidencia de suelo Barrios El Compal y Once

Se incluyen a continuación los mapas de valores de incidencia del suelo con fecha septiembre 2023, del entorno de los barrios Compal y Once del partido de Berazategui.

Mapa de Valores de Incidencia del Suelo del entorno al Barrio El Compal - Berazategui. Sep, 2023

Mapa de Valores de Incidencia del Suelo del entorno al Barrio Once - Berazategui. Sep, 2023