Notas

La creación del banco de tierras fue acompañada la generación de suelo urbano, un programa de crédito para la construcción de vivienda y la regularización mediante prescripción administrativa.

Septiembre 2023

Colaboración: Pilar Pi Puig (LINTA-CIC)

Al año 2010, los datos del Censo Nacional de Población, Hogares y Vivienda arrojaban una situación habitacional deficitaria en el 13% de los hogares mercedinos. Junto con ello, se observaba un crecimiento de los asentamientos irregulares como resultado de las dificultades en el acceso al suelo urbano, tendencia relativamente nueva que se observa también en otros municipios del interior. Según el Registro Público Provincial de Villas y Asentamientos Precarios (RPPVAP) de la Ley 14449, en la actualidad Mercedes cuenta con 17 barrios populares, de los cuales 14 se formaron después del año 2000.

En ese contexto, la nueva gestión municipal que asumió en 2015 planteó iniciar un camino progresivo hacia la construcción de una política urbana, habitacional y de gestión del suelo para Mercedes. Por un lado, se encaró la ejecución de obras públicas como la repavimentación de calles y la ampliación de red cloacal. Por otro lado, se impulsó una serie de medidas administrativas y legislativas con el fin de mejorar las capacidades de gestión y financiamiento de la ciudad, permitiendo regular de manera adecuada el mercado de suelo.

Los Proyectos aprobados: Banco de Tierras y Participación en la Valorización Inmobiliaria

En ese marco, se dispuso la elevación al Honorable Concejo Deliberante (HCD) de una serie de Ordenanzas para mejorar las capacidades estatales en materia de política territorial. 

El primer proyecto elevado planteaba una actualización de la ordenanza responsable de la creación del Banco de Tierras Municipal que permitiera  incorporar nuevos instrumentos y mecanismos para adquirir suelo por parte del municipio. Aprobado el proyecto, el artículo 1 de la Ordenanza 7982/17 creaba el Banco de Tierras e Inmuebles, integrado por todos los bienes inmuebles pertenecientes al municipio y los que a futuro se incorporaran. En los sucesivos artículos se detallan los modos de adquisición de terrenos así como los procedimientos de registro de demanda y los mecanismos de adjudicación, estructurando, en definitiva, el ajuste de oferta y demanda de tierra.

El segundo proyecto enviado, cuya aprobación resultó en la Ordenanza 7991/17, abordó la participación municipal en la valorización inmobiliaria (PMVI) con el objetivo de que el municipio pudiera recuperar una parte de la valorización generada en inmuebles a raíz de decisiones administrativas y/o acciones propias. Se trató, en definitiva, de la reglamentación de los artículos referidos a la PMVI de la Ley 14449 de Acceso Justo al Hábitat. Dicha reglamentación se realizó incorporando el capítulo XX a la Ordenanza Fiscal y Tarifaria. A lo largo de 13 artículos se crea el derecho de PMVI a favor del gobierno local, se definen los hechos imponibles que dan lugar a la aplicación del derecho, la base imponible para el cobro del tributo, el momento de exigibilidad del derecho de la PMVI, se crea una comisión valuadora municipal, se define quiénes son los sujetos obligados al pago, se legislan las opciones de pago del derecho y se define el destino de los fondos, a saber, el Fondo Municipal de Tierra y Hábitat creado por Ordenanza 7007/11. Por último, cabe señalar que la Ordenanza impositiva 7993/17 define en el artículo 87º las alícuotas aplicables ante cada hecho imponible, las cuales quedaron en 15% para los casos de incremento de la edificabilidad y en 20% para el resto de los hechos imponibles.

Los instrumentos para la producción de suelo urbano

En paralelo, y de acuerdo al espíritu y las disposiciones de la Ordenanza 7982/17,  se trabajó desde el municipio en la producción de suelo urbano apelando a diversos instrumentos, siendo uno de ellos el Programa Lotes con Servicios, régimen urbanístico mediante el cual se generaron 447 lotes. Luego de negociaciones con los propietarios de las tierras se firmaron tres convenios a partir de los cuales se incorporaron 296 lotes al Banco de Tierras e Inmuebles.

Además de dichos convenios, el municipio recurrió a otras estrategias como la generación de loteos en inmuebles de su dominio y la recuperación y loteo de predios en desuso en gestión conjunta con organismos del estado nacional. Todos los lotes generados contribuyeron a la ampliación de la oferta de suelo con precios accesibles dando respuesta a una parte importante de la demanda existente a nivel local.

A medida que se avanzó en la generación de lotes con servicios, el municipio abrió el registro de demanda habitacional a través del Programa Mi Terreno, en donde se inscribieron los aspirantes a adquirir un lote municipal.  

Otras acciones: el programa Mi Casa y el proceso de integración sociourbana

Cabe destacar que la política de hábitat del municipio incluyó otros dos capítulos. Por un lado, la creación del Programa Mi Casa y, por otro lado, el proceso de integración socio urbana de barrios informales.

Mi Casa es un programa de créditos hipotecarios que tiene como objetivo la construcción, ampliación y/o refacción de viviendas, y estuvo destinado en una primera etapa a trabajadores municipales residentes en el partido de Mercedes. Fue creado por Ordenanza 8066/18 y en principio financiado enteramente con recursos municipales, aunque el programa plantea a futuro otros posibles esquemas de financiamiento. 

Entre los objetivos del programa Mi Casa se destacan: “Intervenir en el mercado inmobiliario del partido de Mercedes en beneficio de los trabajadores...” y “Crear un programa Municipal de Vivienda solidario sustentable en el tiempo que a partir del pago por los beneficiarios del crédito otorgado, se puedan multiplicar la refacción y construcción de nuevas viviendas”.

Operativamente, el crédito otorgado por el municipio cubre completamente los materiales para la construcción de una vivienda de 46 metros cuadrados. Los adjudicatarios reciben un voucher para retirar la totalidad de los materiales necesarios, incluyendo aquellos para las instalaciones eléctrica, sanitaria y de gas. Esto tiene la ventaja de que el municipio licita la adquisición de materiales obteniendo mejores precios que los minoristas. Los planos de construcción son provistos por el municipio y las familias están exentas del pago de derechos de construcción. La mano de obra, en tanto, debe ser cubierta por los adjudicatarios del crédito.

En relación al proceso de integración sociourbana iniciado por el municipio de Mercedes, cabe señalar que entre las acciones impulsadas se encuentra la regularización dominial en seis barrios - implicando 832 familias - que en ninguno de los casos se planteó a través del uso de la expropiación, a pesar de lo establecido en la Ley 27453. En su lugar, la estrategia definida por la política municipal fue el uso del instrumento de la prescripción administrativa como medio para sanear el dominio de ocupaciones irregulares, es decir, haciéndose el municipio del dominio vía la prescripción para luego transferirlo a los actuales poseedores.     

El camino realizado por el municipio es ejemplo de una intervención integral, que permitió articular políticas urbanas y habitacionales combinando múltiples herramientas de modo consistente (generación de suelo urbano, programa local de vivienda, acuerdos público privados, captura de valorización inmobiliaria y regularización dominial) con una orientación definida: promover la asequibilidad al espacio urbano.

Fuentes consultadas:

Municipalidad de Mercedes

Scatolini, L.; Duarte, J.I. y Hutton, T.G. (2019). Hábitat, un desafío de todos. La Plata, UNLP.

Subsecretaría de Hábitat de la Comunidad. Ministerio de Desarrollo de la Comunidad

II Concurso de Experiencias y Propuestas Innovadoras de Planificación, Desarrollo Territorial y Políticas de Suelo