Notas

El Organismo Provincial de Integración Social y Urbana evaluó el impacto de la inversión en obras de vivienda e infraestructura mediante medición de costos y beneficios.

Septiembre 2023

Colaboración: Gustavo Mosto, Martina Fantini y Alejandro Apraiz (OPISU)

El Organismo Provincial de Integración Social y Urbana, dependiente del Ministerio de Hábitat y Desarrollo Urbano la Provincia de Buenos Aires, tiene como función el diseño y la ejecución de planes, proyectos, programas y obras para la integración social y urbana de villas, asentamientos y complejos habitacionales en el suelo bonaerense con el objetivo de garantizar el acceso a un hábitat digno y justo.

En este marco, se propuso elaborar la evaluación económica de un proyecto de intervención integral que implica la dotación de infraestructura y vivienda en los barrios Once y El Compal en Berazategui.

Ambos barrios están íntegramente compuestos por hogares en situación de indigencia y con serios déficits de infraestructura, transporte y comunicación.

Las obras y acciones contempladas por la intervención comprenden las siguientes dimensiones: gestión social y desarrollo comunitario; fortalecimiento de la infraestructura urbana; accesibilidades y espacios públicos; y relevamientos e instrumentos para el desarrollo territorial. El monto total de los proyectos es de $4.364.591.128, lo que equivale a u$s 31.461.048 a precio oficial de dólar de agosto 2022.

El objetivo del estudio fue analizar la viabilidad económica del proyecto de intervención a través de un análisis costo beneficio.

Por un lado, en relación al cálculo de costos, se contemplaron tres tipos: costos de inversión, los requeridos para llevar a cabo la gestión de regularización del dominio y los necesarios para mantener y operar los nuevos servicios y equipamientos.

Por otro lado, los beneficios estarían determinados por la revalorización de las propiedades de ambos asentamientos, lo cual reflejaría una mejora de la calidad de vida de los 1.312 hogares que residen en ambos barrios, y fueron calculados mediante el método de “precios hedónicos”.

La ecuación utilizada fue calculada sobre una muestra de asentamientos del Gran Buenos Aires de conformación y características similares a los casos en cuestión: 

P = 1.235 + 3.755 * Calidmat_bue + 7.358 * Escritura + 5.258 * Gas_red + 2.318 * Alumbrado + 1.614 * Vereda + 3.737 * Cerca_dummy + 2.225 * Urbanizado

Se desprende de la ecuación que el precio total de una propiedad localizada en un asentamiento está explicado por: 1) calidad de materiales de la vivienda, 2) la documentación del lote; 3) la dotación de servicios y equipamientos; 4) las distancias a distintos equipamientos y al centro de la localidad; mientras que el último término de la ecuación (Urbanizado) incluye el impacto de haber sido o no objeto de un proyecto de urbanización.

La participación de cada una de las seis variables que integran la ecuación en el precio de las propiedades del asentamiento viene dada por el valor del parámetro obtenido de la ecuación hedónica, y por el valor que asume la variable en las situaciones sin y con proyecto pudiendo variar dentro del rango (0-1).

El procedimiento implicó el cálculo del valor asumido por las variables en la situación sin proyecto, para luego calcular el valor que asumen en la situación con proyecto, es decir, con la inversión en obras e infraestructura realizada (el valor medio que asume cada una de las variables depende de la cantidad de viviendas beneficiadas con las distintas intervenciones contempladas por los proyectos).

Comparando el precio medio en las situaciones sin y con proyecto se obtiene la siguiente valoración para una vivienda que posea las características medias.

Con el cambio que asume el valor medio de las variables, considerando las viviendas de Compal y de Once, se obtuvieron los beneficios totales. Cabe aclarar que la valorización de las viviendas en ambos barrios no incluye los beneficios que suponen a los/as vecinos/as mejorar su situación sanitaria a partir de la ejecución de obras de agua y cloacas.

El estudio evaluó también los beneficios de las obras en la revalorización de las propiedades del entorno. Se estima que las mejoras en la infraestructura y en el equipamiento del espacio público del asentamiento y su mejor integración a la trama urbana circundante impactan también en la calidad de vida de las familias del entorno, lo cual se verá reflejado en un incremento del precio de las viviendas. Para estimar el impacto de esta mejora se trabajó con una segunda ecuación hedónica construida a partir de los precios vigentes en el mercado formal de inmuebles, utilizando el coeficiente de la variable “distancia al asentamiento urbanizado/no urbanizado” más cercano como uno de los atributos. 

A partir de las corrientes de costos y beneficios se confeccionó el flujo de fondos del proyecto para un periodo de 20 años. Los indicadores de rentabilidad muestran que el proyecto es rentable con un VAN de u$s 4.9 millones y una Tasa Interna de Retorno del 34.1 %

Posteriormente se procedió al análisis de la capacidad de pago de las familias. De acuerdo a la estimación efectuada, la operación y mantenimiento de las obras y equipamientos representa un costo medio mensual de u$s 6,29 por familia en Compal y u$s 6,27 en Once.

Por último, a efectos de analizar la relación que existe entre este costo medio mensual y la capacidad de pago de las familias se comparó dicho valor con el ingreso medio mensual estimado para las familias de los barrios, clasificado en quintiles. Con respecto al ingreso medio del quintil más bajo, el costo incremental mensual representaría un 6,87% del ingreso familiar en Compal y un 6,86% en Once.