Notas

Cambios en la gestión urbana municipal, participación en el mercado de suelo urbano y expansión de la oferta pública.    

Junio 2024

Colaboración: Francisco Vértiz (CONICET-ICJ-UNLP / Investigador Asociados a LINTA-CIC) y Juan Pablo del Río (LINTA-CIC)

En un contexto marcado por una creciente demanda habitacional, la escasez de tierra urbana y los riesgos de inundación, la administración municipal que asumió en 2007 adoptó un enfoque proactivo para abordar las problemáticas urbanas. La ejecución de obras de infraestructura destinadas a controlar los problemas hídricos, mejorar la cobertura de servicios urbanos y revitalizar el espacio público, junto con una política activa de generación de suelo, son algunos de los elementos fundamentales de una intervención orientada hacia un desarrollo urbano más inclusivo en la ciudad de Pehuajó.

Mejoramiento del hábitat y el entorno urbano

Al inicio de la gestión el municipio impulsó un plan de obras de infraestructura para menguar los riesgos de inundación y mejorar la cobertura de servicios urbanos. Se realizaron obras de pavimento, cordón cuneta, desagües pluviales, mejoras de plazas, parques y paseos y se extendieron las redes de servicios de agua, gas y cloacas (esta última pasó del 27% de cobertura en 2007 al 90% en 2015).

Junto a estas medidas, se iniciaron acciones para generar lotes urbanos controlando a la vez la presión del sector inmobiliario que demandaba la habilitación de nuevas áreas a subdividir. En ese contexto de escasez “artificial” de tierra, ya que existían más de 1.900 lotes urbanos baldíos de los cuales solo un porcentaje pequeño se ofertaba en el mercado, el gobierno local diseñó una estrategia que permitió aumentar la tierra urbana pero a la vez, ejercer un control sobre el crecimiento del perímetro urbano y evitar la subdivisión indiscriminada.    

A esos fines utilizó algunas herramientas adquisitivas de suelo como la expropiación (que le permitió tomar posesión de un predio de 94 hectáreas de una herencia vacante, con un potencial para producir 1.200 lotes urbanos, además de espacios verdes y equipamiento comunitario) y, por otro lado, los consorcios urbanísticos que se comentan a continuación.

Una política activa de generación de suelo 

La principal herramienta utilizada por el municipio para generar tierra urbanizada fueron los convenios y consorcios urbanísticos. Las intervenciones fueron sobre macizos localizados en el área complementaria y el mecanismo utilizado por los privados para transferir los lotes resultantes al municipio fue la donación con cargo. 

En algunas operatorias el municipio intervino solamente modificando la normativa, obteniendo a cambio un porcentaje de los lotes en concepto de recuperación de la valorización inmobiliaria (obtuvo 8 de los 36 terrenos generados en el convenio Giani, que significaron el 22% de los lotes de la operatoria).  

Un caso interesante a destacar es el convenio con la familia Lorenzo, a partir del cual el gobierno local rezonificó un predio de 2 hectáreas para que los propietarios pudieran subdividir la tierra y obtener 48 lotes para su comercialización, a cambio de la donación de 4 hectáreas, que correspondían a una zona baja. En esta área el municipio construyó un parque y un lago que regula los excesos hídricos. En este caso, la participación municipal en la valorización inmobiliaria fue utilizada para aumentar el área de espacios verdes de la ciudad y disminuir los riesgos de inundación. Una cuestión crítica en la ciudad de Pehuajó.

Por otro lado, el municipio impulsó la conformación de consorcios urbanísticos en los cuales intervino realizando parte de las obras de infraestructura y modificando la normativa. En el consorcio De la Peña, el municipio promovió un plan particularizado de expansión urbana, modificando la zonificación de unas 127 hectáreas. Además de la actualización de la normativa urbana, asumió parte de la realización de las obras de infraestructura.

Como resultado final de esta operación urbanística se obtuvieron 1.333 lotes, de los cuales 579 quedaron bajo dominio del municipio como compensación por las obras y la modificación normativa (lo que representa el 43% de los lotes generados). En cuanto a la superficie parcelaria neta, la transferencia al municipio alcanzó un porcentaje menor, el 22% (136.256 m2 sobre un total de 621.195 m2), ya que una parte importante del predio quedó afectado a Reserva de Expansión Urbana (REU), que prevé desarrollarse en una segunda etapa.

Uno de los últimos consorcios urbanísticos realizados por el municipio es el desarrollo Raíces de Ombú. En este caso, frente a la intención del privado de hacer lotes de 2.500 m2, el municipio negoció bajar la superficie y mediante el cambio de la normativa le asignó indicadores que habilitaran lotes cuya superficie oscila entre los 310 m2 y 1.000 m2. Como resultado de la habilitación urbanística el municipio absorbió una parte de los lotes en concepto de plusvalía urbana, que en su mayoría fueron destinados a la construcción de viviendas con distintas fuentes de financiamiento (Techo Digno/Plan Federal de Vivienda, Pro.Cre.Ar, Casa Propia, Solidaridad con municipios, Plan Municipal, Círculo Cerrado Municipal). 

Efectos sobre la política de vivienda y el mercado de suelo

A partir de esta combinación de estas estrategias de adquisición y generación de tierra urbanizada, el gobierno local logró redefinir su rol en el mercado de suelo local, aportando lotes para las familias menos solventes y para la construcción de viviendas sociales. El patrimonio de lotes urbanos municipales pasó de 100 lotes en el año 2007 a 1.900 en 2018. Además, el municipio pudo ejecutar en una década la construcción de casi 900 nuevas viviendas y el mejoramiento de 314 existentes, combinando distintas fuentes de financiamiento (fondos nacionales, provinciales, municipales y ahorro de las propias familias beneficiarias, mediante la organización de círculos cerrados de ahorro). 

Fuentes consultadas: 

-ENTREVISTAS MUNICIPALIDAD DE PEHUAJÓ. 

-SCATOLINI, L., DUARTE, J., HUTTON, T. (2019) Hábitat, un desafío de todos. La Plata: UNLP.

-EXPOSICIÓN DEL ARQUITECTO LUIS FANTI (CONGRESO NACIONAL DE POLÍTICAS E INSTRUMENTOS PARA LA GESTIÓN LOCAL DEL SUELO / AGOSTO-SEPTIEMBRE DE 2021).