Notas

Con la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación, es preciso poner en discusión la interpretación de la doctrina civilista clásica sobre la configuración del abandono de inmuebles. El cambio de paradigma permite impulsar la acción declarativa de abandono en sede judicial y algunos municipios bonaerenses han explorado ya esta vía.

Enero 2026

Colaboración: Natalia L. Barriviera (UNLP) y Lorena Muñoz (UNLP)

Motivos de la iniciativa

En el marco del trabajo territorial llevado adelante desde el espacio de extensión de la Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales de la UNLP que se denomina Observatorio de Mecanismos de Titulación e Información Territorial de la Secretaría de Extensión de la Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales de la Universidad Nacional de La Plata (OMTIT), advertimos un sin número de irregularidades en la titulación de las viviendas, a las cuales las políticas públicas vigentes no logran dar respuesta satisfactoria.

Por tal motivo decidimos investigar distintas herramientas jurídicas que permitieran contribuir en la tarea del saneamiento en la titulación, entre ellas la figura del abandono de inmuebles. Tal investigación se ha enmarcado en el seno del Observatorio, como también dentro del proyecto “Desigualdades estructurales, políticas sociales y derechos socioeconómicos de los sectores vulnerables en Argentina”, a cargo del Dr. Cristeche Mauro (Fac. Cs. Jdcas. y Soc. UNLP).

Asimismo, nos convoca en esta indagación la modificación efectuada por la Ley 27.694 del año 2022, a la Ley 27.453 del Régimen de Regularización Dominial para la Integración socio urbana, sancionada en el año 2018. Originariamente la Ley 27.453 eligió la expropiación como herramienta para regularizar la situación dominial de los barrios afectados por dicha norma; no obstante, la deficiencia de esta figura motivó que la Ley 27.694 introdujera dos figuras más a tal fin, la prescripción administrativa y el abandono. Cabe señalar que la prescripción administrativa tiene su marco regulatorio en la Ley 24.320, mientras que el abandono de inmuebles carece de marco regulatorio específico a la fecha. 

Marco normativo aplicable al abandono de inmuebles

Actualmente, el ordenamiento jurídico reconoce expresamente la existencia de bienes abandonados en los arts. 236 y 1907 del CCyCN, que refieren tanto al modo de adquirir como de extinguir el dominio mediante el abandono.

Los inmuebles abandonados por sus dueños, en la provincia de Buenos Aires, pertenecen al dominio privado de los municipios, conforme el citado art. 236 CCyCN y art. 4 Decreto Ley 9533/80.

La doctrina civilista clásica - propia de un enfoque absolutista de la propiedad privada de la época decimonónica de sanción de Código velezano e imbuida en la corriente liberal - refiere que, para configurar el abandono, se requiere un elemento material, que es el desamparo o desprendimiento material del bien, y un elemento moral o intencional, que es la intención o voluntad de no persistir en la titularidad del derecho sobre el inmueble, fundado ello en el carácter de perpetuidad del derecho real de dominio (art. 1942 CCyCN). 

Asimismo, esa corriente propicia que la instrumentación de dicha voluntad requiere necesariamente ser plasmada en escritura pública, que sería el único título suficiente aceptable en este supuesto (art.1184 CCyCN).

Cambio de paradigma 

Con la entrada en vigencia en el año 2015 del Código Civil y Comercial de la Nación, es preciso poner en discusión dicha interpretación, en tanto el nuevo código establece límites al ejercicio de los derechos individuales sobre los bienes, disponiendo que éstos deben ser compatibilizados con los derechos de incidencia colectiva (SISU, 2023). En ese sentido, el art. 1941 CCyCN sostiene que el dominio perfecto debe ser ejercido dentro de los límites previstos por la ley, por lo que se le sustrae el carácter absoluto sostenido en el Código Civil velezano.

En la misma dirección, el carácter perpetuo del dominio (art. 1942 CCyCN) – propio, como señalamos, de una concepción absolutista del derecho a la propiedad - no se compadece con la concepción social de este derecho que consagra el nuevo régimen constitucional con la incorporación de los tratados de derechos humanos.

Incluso las normas de derecho administrativo que representan una limitación al carácter absoluto del dominio privado están por encima en la pirámide kelseniana, y estas normas limitativas son las que corresponden al estado en su obligación de planificar y gestionar adecuadamente el espacio urbano para el desarrollo de la vida en la ciudad.

Posibilidad de configurar el abandono en sede judicial 

Ante el cambio de paradigma, cabe poner en cuestión si la única manera de tener por configurado el abandono de un inmueble, requiere del elemento intencional, es decir, la manifestación de abandonar ese inmueble por su propio titular desinteresado en el bien, y que dicha voluntad debe ser expresa y plasmada en una escritura pública. Cabe agregar, que dicho titular dominial desinteresado en el bien, es poco probable que recurra a un notario para plasmar su voluntad en una escritura pública, debido a los altos costos y trámites que ello demanda.

En esta misma dirección, es preciso interrogarse si el Estado, ante el abandono pleno de un inmueble, mediante manifestación -directa o indirecta- de abandonar el dominio por su titular dominial, estaría legitimado a impulsar la configuración de la situación del abandono de dominio por la vía judicial mediante la obtención de la declaración de abandono por sentencia, instrumento público inscribible en el Registro de la Propiedad (arts. 2 y 3 de la Ley 17.801). 

Esta premisa no es novedosa: desde antaño diversos autores vienen propiciando la declaración judicial de abandono. Ya en el año 1953, Spota (1953, p. 227), destacaba la función social de la propiedad en relación a las consecuencias nocivas del abandono de inmuebles y las obligaciones que conlleva la titularidad de dominio, apreciaciones que hoy encuentran su correlato en las limitaciones que los derechos de incidencia colectiva efectúan a las características y concepción clásica absolutista del derecho de propiedad. Y si bien refiere a la necesidad de la existencia del elemento moral o intencional, por el cual se manifiesta la intención de abandono de dominio de quien fuera su titular, avanza en la posibilidad de que dichas circunstancias puedan acreditarse en el marco de un proceso judicial. 

Más adelante, en el año 1984, Scotti (1984, p. 975), advertía que el tema de los inmuebles en situación de abandono cuyo dominio readquiere el Estado, había sido escasamente analizado por la doctrina y la jurisprudencia, a pesar de la enorme cantidad de tierras con ese carácter. Y retomando las ideas de Spota propiciaba la promoción de una acción judicial tendiente a la acreditación de dichas circunstancias, resultando factible la figura procesal de la acción declarativa de certeza.  

En el año 1996 se presentó al Congreso de la Nación un proyecto de Ley pretendiendo modificar los artículos 2607 y 2510 del Código Civil, a fin de legislar la declaración judicial de abandono como medio de traspaso de la propiedad al dominio del Estado, en relación al cual el constitucionalista Bianchi (1996, p. 1) refirió a las virtudes del proyecto. 

En el ámbito bonaerense se ha presentado un proyecto de ley con la finalidad de incluir en el Código Procesal Civil y Comercial bonaerense, la Acción Declarativa de Vacancia. Por su parte, el Colegio de la Abogacía de La Plata, en el año 2019, se dirigió al Registro de la Propiedad, a fin de instar la registración de documentos de origen judicial que declaren el abandono del inmueble (Ruiz de Erenchun, 2019).

De tal modo, consideramos que es el momento propicio para retomar dichas ideas e impulsar la acción declarativa de abandono en sede judicial, acompañando a los municipios bonaerenses que también están visibilizando esta necesidad (SISU, 2022).

Referencias bibliográficas

Bianchi, A. (1996). Algunos aspectos constitucionales de la extinción del dominio sobre bienes inmuebles por declaración judicial de abandono. Revista La Ley N°59.

Ruiz de Erenchun, A. F. (2019). El Abandono de Dominio. Una respuesta frente a la falta de respuesta. Revista La Defensa. Disponible en: 

https://www.ladefensa.com.ar/La%20Defensa%2038/el-abandono-del-dominio.-una-respuesta-frente-a-la-falta-de-respuesta..html  Fecha de Consulta 15/10/2025

Scotti, E. O. (1984). Adquisición del dominio de inmuebles por vacancia o abandono. El Derecho, Tomo 108, 975-979.

SISU (2023). Argumentos jurídicos para la integración socio urbana de los barrios populares contemplados en la Ley 27.453. Disponible en: https://www.argentina.gob.ar/sites/default/files/2021/05/argumentos_juridicos_para_la_intervencion_en_barrios_populares_renabap_ley_27.453_12_de_abril_2023.pdf Fecha de consulta 09/10/2025

SISU (2022). Introducción a la vacancia por abandono. Disponible en: https://www.argentina.gob.ar/sites/default/files/2022/04/introduccion_a_la_vacancia_por_abandono_25_abr_2022.pdf  Fecha de consulta 12/10/2025

SPOTA, A. G. (1953). ¿Cuándo hay abandono de la propiedad por el cual el Estado la adquiere?. Jurisprudencia Argentina 1953-I-227