Notas

Propuestas para innovar en la articulación de los instrumentos de gestión de suelo frente al desafío de lograr territorios más equilibrados

Febrero 2024

Colaboración: Joaquín Tomé, Director Centro de Estudios Económicos Urbanos (UNSAM)

 

El tejido urbano del Municipio de San Martín se caracterizó históricamente por su perfil industrial. Sin embargo, la evolución de la matriz productiva puso muchos de los terrenos ocupados por industrias en desuso. Con la implementación de innovadores instrumentos de gestión del suelo, el municipio tiene una de las oportunidades más interesantes del Gran Buenos Aires para renovar esas áreas atrayendo a pequeños desarrolladores e incrementando la oferta de vivienda accesible y de mercado.

Principales características territoriales

Las estimaciones poblacionales ubican al partido de General San Martín dentro de los diez municipios más poblados del GBA; sin embargo, su superficie se encuentra por debajo de la mediana, por lo cual tiene una densidad (7.267hab/km2) que duplica el promedio habitacional del aglomerado (3.305hab/km2).

En materia de vivienda, el déficit habitacional es el rasgo la carencia socio urbanístico que más apremia al partido y contribuye a un desarrollo desequilibrado de su territorio. En lo relativo a informalidad urbana, en San Martín existen 57 barrios populares. La población que habita estos barrios representa 1 de cada 5 habitantes del municipio. Si bien estos asentamientos se encuentran dispersos en el territorio, su gran mayoría se ubica en las inmediaciones de los rellenos sanitarios del CEAMSE, entre la Av. Marquez y autopista del Buen Ayre en la cuenca baja del Río Reconquista. Específicamente, el 76% del suelo ocupado por villas y asentamientos se encuentra en zonas ambientalmente vulnerables.

Por otra parte, dentro del mercado formal, según un estudio realizado por el Centro de Estudios Económicos Urbanos (CEEU) de la Escuela de Economía y Negocios de la Universidad de San Martín, el 74% de la oferta se ubica en las localidades de San Martín y Villa Ballester. Estas zonas concentran además los mayores índices de edificación, mejor dotación de infraestructura, equipamiento urbano y concentración de equipamiento y servicios, lo que también trae aparejado mayores precios. Según estimaciones del mismo estudio, pero desde el punto de vista de la demanda, la posibilidad de acceso al crédito hipotecario (medido en UVA) sólo es viable para 1 de 5 habitantes del distrito.

Desde el punto de vista de la actividad económica, el Municipio de San Martín se caracterizó históricamente por patrones de localización de actividad industrial muy marcados. Si bien hay zonas con mayor concentración que otras, tiene un perfil industrial muy reconocible, sobre todo en las localidades linderas a la Av. General Paz, tales como Villa Maipú y Villa Lynch. La dinámica de la actividad económica de las últimas décadas ha permitido que muchas de estas industrias se relocalicen dentro y fuera del distrito habilitando nuevas oportunidades para un desarrollo urbano de usos mixtos en esta zona del municipio dada su excelente ubicación y conectividad.

La política de desarrollo urbano vigente y los desafíos pendientes

En la actualidad, el Municipio de San Martín cuenta con una política de desarrollo urbano basada en excepciones al código urbanístico vigente. La perpetuidad de mecanismos de excepción conduce conlleva a falta de previsibilidad tanto para el sector público como privado, a carencia de flexibilidad para la exploración de innovaciones en materia de nuevos usos y desarrollo urbano y, sobre todo, a la pérdida de oportunidades de captura de valor por mayores derechos de constructibilidad o cambios en los usos del suelo. En otras palabras, la normativa vigente es contraria a la posibilidad de facilitar un proceso de renovación urbana y de mayor equilibrio territorial entre las zonas frente, centro y fondo del distrito.

Desde el Centro de Estudios Económicos Urbanos, creemos que el distrito debe avanzar en un proceso de actualización de su código de planeamiento. Pero, ¿cómo debería ser esta modificación? En primer lugar, la modificación del código debe simplificar y disminuir la gran cantidad de zonificaciones vigentes. En segundo lugar, determinar áreas prioritarias de desarrollo favoreciendo las transiciones urbanas y doblando su densidad actual. En tercer lugar, y desde el punto de vista del financiamiento, debe adoptar mecanismos de captura de valor (previstos en la Ley 14.449) que permitan el financiamiento de infraestructuras urbanas en pos de una efectiva integración socio urbana de los barrios populares y el equilibrio territorial.

Áreas prioritarias con múltiples instrumentos activados por una unidad espacial de desarrollo

A modo de ejemplo de lo que podría ser un área de desarrollo prioritaria, el Centro de Estudios Económicos Urbanos realizó en 2019 un trabajo titulado Renovación Urbana en el Partido de General San Martín. En este documento se ejemplifica la aplicación de los instrumentos anteriormente descritos en una zona determinada. La propuesta identifica, en el tejido urbano industrial, una cantidad importante de parcelas sin construcciones o con edificios en desuso que podrían desarrollarse aumentando la densidad existente y colaborar así en un proceso de transformación del tejido.

Se computó un total de 70.750m2 de suelo disponible que podría transformarse en un total de 649 unidades funcionales nuevas en Villa Maipú y 2203 en Villa Lynch, distribuidas en unidades de 1, 2 y 3 ambientes. Para llevar adelante esta hipótesis de transformación, el equipo del CEEU propone trabajar los instrumentos mencionados.

Por un lado, la modificación del código de planeamiento urbano en términos de autorizar una nueva zonificación en esta área prioritaria dado que la normativa actual sólo prevé usos industriales en dichas parcelas. En segundo lugar, dado que la propuesta implica un cambio de uso del suelo y una mayor constructibilidad que repercutirá en un beneficio económico para un desarrollador inmobiliario, se propone la participación municipal en las valorizaciones inmobiliarias (PMVI). Y en tercer lugar, se
propone, luego de un tiempo de entrada en vigencia de esta nueva normativa y con el acompañamiento de una unidad especial de desarrollo, el parcelamiento y edificación obligatorio de los baldíos urbanos.

San Martín, dadas su ubicación, conectividad y su importante rol económico en el AMBA, aún puede recibir importantes transformaciones urbanas. Municipios de menores recursos económicos, políticos e institucionales han logrado facilitar procesos de reconversión y regeneración urbana mediante la implementación de mecanismos de captura de valor (Bolívar, Trenque Lauquen, 3 de Febrero, entre otros). Facilitando este proceso, no sólo se logrará un territorio más equilibrado sino también una contribución a su desarrollo económico local y al déficit cuantitativo y cualitativo de vivienda.